ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / VII. Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB

Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I 2648) wurde erstmals mit Wirkung zum 1.1.2019 eine absolute Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen eingeführt. Bei Erhöhung der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach §§ 558, 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 3 EUR pro qm erhöhen. Sofern die monatliche Miete zuvor weniger als 7 EUR pro qm betrug, sieht die Kappungsgrenze die maximale Erhöhung bei 2 EUR pro qm, da eine darüber hinausgehende Erhöhung für den Mieter zu belastend sei (BT-Drucks 19/6153 S. 22). Die Kappungsgrenze ist aufgrund des eindeutigen Wortlauts („darf”) von Amts wegen zu berücksichtigen (BeckOGK/Schindler, Stand: 1.1.2023, § 559 BGB Rn 88). Im Vergleich zur Rechtslage vor dem 1.1.2019 ist es für die Mietpartei deutlich rechtssicherer geworden, da nunmehr die maximal mögliche Modernisierungsmieterhöhung feststeht. Bei der früheren Rechtslage waren mitunter extreme Mieterhöhung möglich, die bei langjährigen Mietverhältnissen auch zur Verdopplung der Monatsmiete führen konnten.

1. Zeitlicher Anknüpfungspunkt

Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für die Anlage der Sechsjahresfrist ist der Wirksamkeitszeitpunkt der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB, da erst zu diesem Zeitpunkt der Erhöhungsbetrag Teil des Mietzinses ist. Nach dem eindeutigen Wortlaut ist daher eine Vorverlegung auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens nicht möglich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 BGB Rn 87a).

2. Geltungsbereich der Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze gilt auch für das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB und für alle Modernisierungsankündigungen nach § 555c Abs. 1 S. 1 BGB, die dem Mieter bis spätestens 31.12.2018 zugegangen sind (BGH, Urt. v. 18.3.2021 – VIII ZR 305/19, NZM 2021, 463). Fehlt es an einer (ordnungsgemäßen) Ankündigung durch den Vermieter, kommt es auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB an. In den Altfällen, in denen keine Kappungsgrenze gilt, beträgt der Umlagesatz ohne eine Maximalumlage 11 %. Sofern der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung fälschlicherweise die Kappungsgrenze überschreitet, führt dies nur zur teilweisen materiellen Unwirksamkeit des die Kappungsgrenze überschießenden Teils (Lützenkirchen, MietRB 2019, 86, 92).