ZAP 5/2023, Fallstricke bei der Mieterhöhung im Wohnraum ... / X. Prozessuales und Streitwert

1. Prozessuale Besonderheiten

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für alle Voraussetzungen einer geforderten Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, was auch das Nichtvorliegen von (teilweisen) Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet, sofern der Mieter substantiiert Tatsachen vorgetragen hat, die auf das Vorliegen (teilweiser) Erhaltungsmaßnahmen hindeuten (BGH, Urt. v. 12.3.2003 – VIII ZR 175/02, BeckRS 2003, 3579). Damit das Gericht ggf. eine Schätzung eines prozentualen Anteils von Erhaltungsmaßnahmen vornehmen kann, muss der Vermieter einen konkreten Tatsachenvortrag erbringen und diesen ggf. unter Beweis stellen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559b BGB Rn 63).

Verweigert der Mieter bereits die Durchführung der baulichen Modernisierungsmaßnahmen, muss der Vermieter zunächst gem. § 555d Abs. 1 BGB auf Duldung von ebendiesen Maßnahmen Klage erheben. Erst wenn die baulichen Maßnahmen beendet sind und der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559b BGB an den Mieter abgegeben hat, kann der Vermieter unmittelbar auf Zahlung klagen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559b BGB Rn 61 f.). Da die Zahlungsklage keiner besonderen Frist unterliegt, kann der Vermieter mit der Klageerhebung so lange abwarten, bis die Berufungsbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO (600 EUR) erreicht ist.

Nach ordnungsgemäßer Geltendmachung der Mieterhöhung muss der Vermieter direkt auf Zahlung klagen, da eine isolierte Feststellungsklage aufgrund des Vorrangs der Leistungsklage ausscheidet (AG Kerpen, Urt. v. 21.6.2011 – 104 C 321/10, BeckRS 2011, 23716). Allerdings hat ein Zahlungsurteil nur eine eingeschränkte Rechtskraft, welche nicht auch die Folgemonate mitumfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rn 134). Hierbei hat der Vermieter zwei Möglichkeiten: Er kann zugleich Leistungsklage auf zukünftige Leistung für die Folgemonate nach § 259 ZPO erheben, da die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung in aller Regel gegeben sein wird. Alternativ kann der Vermieter auch i.R.d. Zahlungsklage eine privilegierte Zwischenfeststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO erheben, welche die Leistungspflicht für die Zukunft erfasst. Der Vorrang der Leistungsklage findet auf die Klage nach § 259 ZPO gerade keine Anwendung (ebenso BGH, Urt. v. 7.2.1986 – V ZR 201/84, NJW 1986, 2507; BeckOGK/Schindler, § 559 BGB Rn 124; Zöller/Greger, 34. Aufl. 2022, § 256 ZPO Rn 8).

2. Streitwert

Unproblematisch ist der Streitwert einer vermieterseits erhobenen Zahlungsklage: Der jeweilige Nennbetrag bildet sowohl den Zuständigkeits- als auch Gebührenstreitwert. Sofern der Vermieter (auch) eine Klage auf zukünftige Leistung oder Zwischenfeststellungsklage erhebt, bildet der Jahresbetrag der geforderten Mieterhöhung den Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO i.V.m. dem Regelungsgedanken des § 41 Abs. 5 GKG (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559b BGB Rn 72). Der Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert richtet sich nach § 9 ZPO und beträgt den 42-fachen monatlichen Erhöhungsbetrag (strittig, ebenso BeckOGK/Schindler, Stand: 1.7.2022, § 559 BGB Rn 127).