ZAP 6/2016, Liste der Gemeinden, in denen die Wiederverm ... / I. Einleitung

Seit Juni 2015 dürfen die Landesregierungen Gemeinden bestimmen, in denen die Wiedervermietungsmiete grundsätzlich auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt ist (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1560; Abramenko, Die Mietpreisbremse, Bonn 2015; Beck, Die Mietpreisbremse, Berlin 2015).

Dies gilt nicht für Neubauten, also Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Schüller, "Neubau" und "umfassende Modernisierung" gem. § 556f BGB, AnwZert MietR 18/2015 Anm. 1). Hat eine umfassende Modernisierung stattgefunden, so gilt die Grenze nicht für die erste anschließende Vermietung (Abramenko MietRB 2015, 276)

War die Wohnung bisher zu einer über 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete zulässigerweise vermietet, darf der Vermieter diese auch in Zukunft als sog. Vormiete weiterverlangen. Voraussetzung hierfür ist aber, dass eine rechtliche und tatsächliche Identität der beiden Mietverhältnisse besteht (Emmerich in: Staudinger [Hrsg.], BGB, 2015, § 556e BGB Rn. 5; Abramenko MDR 2015, 921). Die tatsächliche Identität liegt nicht mehr vor, wenn z.B. eine Garage zusätzlich vermietet wird. Die rechtliche Identität wird in Frage gestellt, wenn bei nicht behebbaren Mängeln der schlechtere Zustand als vertragsgemäß vereinbart wird (Emmerich in: Staudinger [Hrsg.], BGB, 2015, § 556e BGB Rn. 10) Wurden in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die nicht den Umfang einer umfassenden Modernisierung erreicht haben, so darf der Vermieter auf die um 10 % erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete für nicht modernisierten Wohnraum 11 % der aufgewandten Modernisierungskosten hinzurechnen.

Die Regelungen gelten für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnungen (Landes-VO) neu abgeschlossen wurden. Dies gilt auch für Staffelmieten. Bei ihnen ist im Übrigen jede einzelne Staffel auf Vereinbarkeit mit der zulässigen Miete gem. § 556d Abs. 1 BGB zu überprüfen. Läuft die Verordnung aus, gilt die Begrenzung ab der ersten dann folgenden Staffel nicht mehr.

Für die Kontrolle der jeweiligen Landes-VO sind die Zivilgerichte zuständig (BGH GE 2016, 113 = DWW 2016, 15 = NZM 2016, 82 = NJW 2016, 476 = MDR 2016, 205 = MietPrax-AK, § 558 BGB Nr. 35 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 2/2016 Anm. 3; Blümmel GE 2016, 86; Kunze MietRB 2016, 30; umfassend hierzu schon Lehmann-Richter WuM 2015, 204).