1. Fensterreinigung
Die Reinigung der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben (BGH NZM 2018, 900 = WuM 2018, 710 = GE 2018, 1393 = ZMR 2018, 993 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 77 m. Anm. Eisenschmid; Beyer jurisPR-MietR 23/2018 Anm. 1; Börstinghaus MietRB 2018, 353). Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Dabei kommt es auf die Frage, ob die Reinigung der Fensterflächen vom Mieter persönlich geleistet werden kann, nicht an. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter beispielsweise professioneller Hilfe bedienen.
Hinweis:
Denkbar sind auch in der Wohnraummiete entsprechende vertragliche Vereinbarungen über die Reinigung der Fenster. Soweit der Vermieter die Reinigung durchführen lässt, handelt es sich nicht um Betriebskosten gem. § 2 Nr. 9 BetrKV, da es sich nicht um die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile handelt. Die Kosten können aber als sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV als umlegbar vereinbart werden. Problematischer ist die Umlage in einem bestehenden Mietverhältnis. Ob eine Mehrbelastungsklausel auch erlaubt "sonstige Betriebskosten" neu umzulegen wird unter Hinweis auf das Transparenzgebot bezweifelt (dazu Börstinghaus, in: Artz/Börstinghaus, AGB in der Wohnraummiete, Teil II Rn 201).
2. Telefonanschluss
Jedenfalls dann, wenn eine Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der zumindest im Wege einer ergänzenden Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehört die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrags mit einem Telekommunikationsanbieter zu nutzen ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen (BGH GE 2019, 53 = WuM 2019, 23 = DWW 2019, 15 = NZM 2019, 140 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 78 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 2/2019 Anm. 1; Bieber jurisPR-MietR 3/2019 Anm. 1; Mettler MietRB 2019, 34). Kommt es zu einem Defekt während des Bestands des Mietverhältnisses, muss der Vermieter den Telefonanschluss reparieren, unabhängig davon, ob der Mieter ggf. zugleich einen Anspruch gegenüber dem Telekommunikationsdienstleister hat.
3. Musizieren
Da das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört, sind daraus herrührende Geräuscheinwirkungen jedenfalls in gewissen Grenzen zumutbar und in diesem Rahmen als unwesentliche Beeinträchtigung durch die anderen Mieter hinzunehmen. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Auch wenn es eine allgemeine Rücksichtnahmepflicht gibt, so rechtfertigt dies nicht, dem Nachbarn das Musizieren in den Haupträumen gänzlich zu untersagen und ihm das Musizieren nur im Keller zu gestatten. Ebenso sind für die Bestimmung der einzuhaltenden Ruhezeiten grundsätzlich nicht die individuellen Lebensumstände des die Unterlassung beanspruchenden Nachbarn zu berücksichtigen; vielmehr sind beim häuslichen Musizieren die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und Nachtzeit einzuhalten. Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, kann als grober Richtwert dienen (BGH WuM 2018, 787 = GE 2018, 1587 = ZfIR 2018, 843 = MDR 2019, 23 = NZM 2019, 86 = MietPrax-AK § 906 BGB Nr. 7 m. Anm. Eisenschmid; Mettler MietRB 2019, 2).
4. Verjährung des Unterlassungsanspruchs
Seit der Gesetzgeber mit der Schuldrechtsreform die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren auf drei Jahre verkürzt hat, tauchen immer mal wieder verjährungsrechtliche Probleme bei Dauerstörungen auf. Auch der Anspruch des Vermieters gem. § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB von drei Jahren. Bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wie z.B. der unerlaubten Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken, kann der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren (BGH NZM 2019, 143 = GE 2019, 245 = MietPrax-AK § 541 BGB Nr. 4 m. Anm. Eisenschmid; Fölst LMK 2019, 414485). Nutzt ein Mieter die von ihm zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räumlichkeiten als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der d...