1. Verzinsungspflicht in Altverträgen
Barkautionen waren als Sicherheit im preisfreien Wohnungsbau schon früh üblich. Umstritten war, ob der Vermieter zur verzinslichen Anlage der Mietsicherheit verpflichtet war. Daher wurde 1983 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 mit § 550b BGB a.F. die Möglichkeit der Sicherheitsleistung unter Verpflichtung des Vermieters zur verzinslichen Anlage gesetzlich verankert. Offen geblieben war die Frage, was für Sicherheitsleistungen zu gelten hatte, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbart worden waren. Mit Rechtsentscheid vom 8.7.1982 (VIII ARZ 3/82) hatte der Senat bereits entschieden, dass bei einer fehlenden Vereinbarung über die Verzinsungspflicht, durch eine ergänzende Vertragsauslegung eine Verzinsungspflicht auch für Altverträge zu bestimmen war. Anders sieht es aber aus, wenn die Parteien eine ausdrückliche Ausschlussvereinbarung getroffen haben. Eine solche Ausschlussvereinbarung ist, auch wenn sie formularvertraglich getroffen wurde, wirksam (BGH GE 2018, 1453 = WuM 2018, 752 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 20 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 21/2018 Anm. 2; Drasdo NJW-Spezial 2019, 98). Bei der Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist im Individualprozess grundsätzlich auf die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Hiervon ausgehend hält ein formularmäßig vereinbarter Ausschluss der Verzinsung des Kautionsguthabens in einem im Jahr 1966 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB stand. Da ein Vermieter von Wohnraum im Jahr 1966 rechtlich gar nicht zur Verzinsung der Mietkaution verpflichtet war, ist ein formularmäßiger Ausschluss der gesetzlich gar nicht bestehenden Verpflichtung zur Verzinsung auch nicht zu beanstanden.
2. Hinterlegung einer Mietkaution
In der Praxis entsteht manchmal Streit darüber, ob die Mietkaution nach einer Grundstücksveräußerung an den Erwerber zu übertragen ist. Der Veräußerer haftet bekanntlich gem. § 566a BGB u.U. noch seinem ehemaligen Mieter für die Rückzahlung. Der Veräußerer möchte deshalb gerne die Zustimmung des Mieters, aus dieser Haftung entlassen zu werden. Erteilt der Mieter diese nicht, so stellt sich die Frage, ob der Vormieter die Sicherheit beim Amtsgericht hinterlegen kann. Damit könnte der Erwerber wiederum nicht einverstanden sein. Eine Hinterlegung, die vorgenommen wird, ohne dass tatsächlich ein Hinterlegungsgrund i.S.d. § 372 BGB besteht, hat keine Auswirkungen auf die materielle Rechtsposition des Erwerbers. Die für den Erwerber nachteiligen Rechtsfolgen der §§ 378, 379 BGB treten in diesem Fall nicht ein (BGH GE 2019, 185 = MietPrax-AK § 372 BGB Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus).
3. Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs
Im letzten Bericht (ZAP F. 4 R, S. 921) ist auf die Streitfrage hingewiesen worden, ob die Mietsicherheit nach Mietvertragsende weiterhin nur eine Sicherungsfunktion oder auch eine eine Befriedigungsfunktion hat. Der BGH hatte entschieden, dass die Mietsicherheit während des Bestands des Mietverhältnisses eine reine Sicherungsfunktion hat (BGH WuM 2014, 418 = GE 2014, 866 = MDR 2014, 704 = ZMR 2014, 619 = NJW 2014, 2496 = NZM 2014, 551 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 16 m. Anm. Börstinghaus; Drasdo NJW-Spezial 2014, 449; Schach MietRB 2014, 226; Riecke ZMR 2014, 620). Das AG Dortmund (WuM 2018, 204) hatte diese Rechtsprechung auch auf die Zeit nach Mietvertragsende übertragen. Anders sei die Insolvenzsicherheit der Mietsicherheit nicht zu gewährleisten. Daraus folgt unter Mieterschutzgesichtspunkten, dass dem Vermieter ein Zugriff auf die Kaution auch nach Ende des Mietvertrags insofern verboten ist. In dem gegen die Entscheidung des AG Dortmund betriebenen Berufungsverfahren hat das LG Dortmund (Beschl. v. 16.11.2018 – 1 S 85/18) darauf hingewiesen, dass beabsichtigt sei, die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Ausführungen des Amtsgerichts seien zutreffend. Der Mieter sei durch die Möglichkeit der negativen Feststellungsklage gegenüber den vermeintlich unberechtigten Ansprüchen des Vermieters ausreichend geschützt. Diese könne mit der Klage auf Rückzahlung der Kaution verbunden werden. Der Zurückweisungsbeschluss lag bis Redaktionsschluss noch nicht vor. Diese Art der Beendigung des Verfahrens wäre allerdings unglücklich, da das Thema die Praxis zzt. intensiv beschäftigt (Lützenkirchen MDR 2019, 257; Hinz NZM 2019, 76). Das LG Krefeld (WuM 2019, 84) hat der Auffassung des AG Dortmund ausdrücklich widersprochen und entschieden, dass die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung nicht ohne Weiteres unbegründet ist, wenn der Vermieter einen Gegenanspruch behauptet; dieser Anspruch sei vielmehr inzidenter als Voraussetzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs zu prüfen Der Mietkaution komme auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nur eine Sicherungsfunktion und nicht eine Befriedigungsfunktion zu. Nur der Vermieter könne allerdings im Prozess die Aufrechnung erklären.