ZAP 6/2019, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VIII. Schönheitsreparaturen

1. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter

Seit dem Tornado des BGH zu den Schönheitsreparaturklausel vom 18.3.2015 (BGHZ 204, 302 = NJW 2015, 1594 = NZM 2015, 374 = GE 2015, 649 = DWW 2015, 175 = WuM 2015, 338 = ZMR 2015, 685 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 65 m. Anm. Eisenschmid; Schach GE 2015, 343; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598; Harsch MietRB 2015, 161; Schach GE 2015, 624; Börstinghaus LMK 2015, 369251; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 10/2015, 1; Hartmann WuM 2015, 406; Langenberg NZM 2015, 681; Sommer MietRB 2015, 312; Steinig DWW 2015, 282; Artz NZM 2015, 801; Drettmann NJW 2015, 3694; Graf v. Westphalen NZM 2016, 10; Schneider jM 2015, 325; Schmidt NJW 2016, 1201; Emmerich JuS 2015, 840; Blum NJ 2015, 375) ist es an der "Schönheitsreparaturfront" eher ruhig geworden. In der mietrechtlichen Literatur geht es vor allem um die Frage, ob die BGH-Entscheidung mit Unionsrecht vereinbar ist (dazu ausführlich Graf v. Westphalen NZM 2018, 1001) und ob es wirklich richtig ist, dass der Mieter die Beweislast für die Übergabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand hat (Graf v. Westphalen NZM 2016, 10, 16; Schmidt NJW 2016, 1201, 1203; Kappus NZM 2016, 609). In der Praxis versuchen Wohnungsunternehmen sich der Diskussion über die Wirksamkeit ihre Klausel dadurch zu entziehen, dass sie auf Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter hinwirken. Diesen Bemühungen hat der BGH (ZAP EN-Nr. 43/2019 = GE 2018, 1214 = WuM 2018, 635 = MDR 2018, 1305 = NZM 2018, 863 = DWW 2018, 337 = NJW 2018, 3302 = ZMR 2018, 994 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 70 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 18/2018 Anm. 1; Börstinghaus MietRB 2018, 289; Schach GE 2018, 1183; Brückner GE 2018, 1189; Beyer WuM 2018, 704; Zehelein NZM 2018, 865; Horst DWW 2018, 339; Pielsticker NJW 2018, 3304; Drasdo NJW-Spezial 2018, 705) nunmehr einen Riegel vorgeschoben. Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nämlich nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.

Literaturhinweis:

Zur Durchsetzung von Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsende s. Horst ZAP F. 4, S. 1791 ff.

2. Anfangsrenovierungspflicht im preisgebundenen Wohnungsbau

Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, unwirksam. Auch bei der Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum ist es dem Vermieter aber gestattet, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen zu erheben. Deshalb kann individualvertraglich die Anfangsrenovierungspflicht auf den Mieter abgewälzt werden, wenn dieser keine laufenden Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH NZM 2018, 947 = WuM 2018, 754 = GE 2018, 1585 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 71 m. Anm. Eisenschmid; Flatow NZM 2018, 939; Harsch MietRB 2019, 7).