I. Einleitung
Im Berichtszeitraum wurde das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl I, S. 2649; dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1777; Artz/Börstinghaus NZM 2019, 12; Selk NJW 2019, 329;) verabschiedet. Es ist am 1.1.2019 in Kraft getreten und hat politisch eine sog. Nachschärfung der Regelungen über die Mietpreisbremse gebracht sowie die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung durch Absenkung des Umlagesatzes von 11 % auf 8 % und die Einführung einer eigenen Kappungsgrenze beschränkt. Nach Abschluss dieses Gesetzgebungsvorhabens haben nun die Vorbereitungen zur Umsetzung des zweiten Teils des Koalitionsvertrags begonnen. Danach soll der "Betrachtungszeitraum" zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Außerdem sollen die Vorschriften zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel "vereinheitlicht" werden.
Inzwischen wird für Berlin auch darüber diskutiert, ob nach Übertragung der ausschließlichen Gesetzgebungszuständigkeit für den Bereich des Wohnungswesens im Rahmen der Föderalismusreform die Länder öffentlich-rechtlich wie früher schon (dazu Börstinghaus WuM 2018, 610) eine Mietpreisobergrenze festlegen dürfen (dafür Weber JZ 2018, 1022; a.A. Beuermann GE 2019, 164). Dabei wird auf den fortgeltenden § 2 PreisG vom 10.4.1948 Bezug genommen, wonach "die obersten Landesbehörden [...] Anordnungen und Verfügungen erlassen [können], durch die Preise, Mieten, Pachten, Gebühren und sonstige Entgelte für Güter und Leistungen jeder Art, ausgenommen Löhne, festgesetzt oder genehmigt werden, oder durch die der Preisstand aufrechterhalten werden soll". Nach § 1 des Gesetzes zur weiteren Verlängerung der Geltungsdauer des Preisgesetzes vom 29.3.1951 (BGBl I, S. 223) wurde die zuvor befristete Geltungsdauer des Gesetzes nämlich "bis zum Inkrafttreten eines neuen Preisgesetzes verlängert". Ob die Länder unter dem Begriff "Wohnungswesen" tatsächlich die Gesetzgebungskompetenz für diese eigentlich das Bürgerliche Recht gem. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG betreffende Mietpreisrecht im preisfreien Wohnungsbau übertragen bekommen haben, erscheint äußerst fraglich. Ausschließen kann man aber nicht, dass politische Opportunitäten hier zu einem gesetzgeberischen Tätigwerden mindestens in Berlin, vielleicht auch in Hamburg führen. Der Fall dürfte dann mit Sicherheit beim Verfassungsgericht landen.
II. Mietvertragsabschluss
1. Anwendung des Heimgesetzes auf Mietverträge
Lebt der Betroffene aufgrund eines Mietvertrags in einer Wohngemeinschaft und bezieht von einem gesonderten Anbieter ambulante Pflegeleistungen, so hält er sich damit grundsätzlich noch nicht in einem Heim gem. § 5 Abs. 3 Vormünder- und Betreuervergütungsgesetz (VBVG) auf. Der Grad der beim Betroffenen bestehenden Pflegebedürftigkeit ist für die Einstufung der Einrichtung als Heim schließlich nicht ausschlaggebend. Sind der Vermieter und der vom Gremium der Bewohner beauftragte Pflegedienst personell miteinander verbunden, können aber die Bewohner, wenn auch nur in ihrer Gesamtheit, einen anderen Anbieter wählen, so führt dies ebenfalls noch nicht zur Einstufung als Heim i.S.v. § 5 Abs. 3 VBVG (BGH GE 2019, 188 = MietPrax-AK § 5 VBVG Nr. 1 m. Anm. Eisenschmid). Bedeutung hat diese Einordnung u.a. für die Vergütung des Berufsbetreuers.
2. Gebrauchsgewährungspflicht
Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und zu erhalten. Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch auf Mangelbeseitigung. Für die Beantwortung der Frage, ob die Mietsache den erforderlichen Zustand aufweist, kommt es aber i.d.R. nur auf den Zustand der Mietsache an. Für das Bestehen der Pflicht des Vermieters, die Wohnung gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt (BGH MDR 2018, 1237 = GE 2018, 1213 = WuM 2018, 641 = ZMR 2018, 996 = NJW-RR 2018, 1285 = NZM 2018, 1020 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 76 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 18/2018 Anm. 2; Elzer MietRB 2018, 290; Bieber GE 2018, 1184; Drasdo NJW-Spezial 2018, 705). Deshalb ist es für den Mieteranspruch völlig unerheblich, ob er die Mietsache einem Dritten überlassen hat, wobei es auch nicht darauf ankommt, ob diese Überlassung rechtmäßig oder rechtswidrig war. Damit die Mietsache mangelhaft ist, muss der konkrete Mieter nicht von dem Mangel selbst betroffen sein. Deshalb ist die Mietsache auch bei einem Heizungsausfall während des Urlaubs oder bei Lärmbeeinträchtigungen durch Bauarbeiten tagsüber während der berufsbedingten Abwesenheit des Mieters mangelhaft.
3. Schriftform
Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gilt nicht nur für den erstmaligen Abschluss eines Mietvertrags, sondern auch für alle späteren Änderungen (BGH GE 2008, 805 = NZM 2008, 484 = NJW 2008, 2181 = ZMR 2008, 701 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 24 m. Anm. Eisenschmid; Hoffmann MietRB 2008, 231; Streyl WuM 2008, 579; Dittert jurisPR-MietR 15/2008 Anm. 4). Das bedeutet, dass eine nicht d...