ZAP 6/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Schriftform

Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag wahrt die gem. § 550 S.1 BGB erforderliche Schriftform grds. nur dann, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insb. Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben. Zwar sind auch formbedürftige Vertragsklauseln grds. der Auslegung zugänglich, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen, sodass selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale nicht bestimmt angegeben werden müssen, sofern nur die Einigung über sie beurkundet und ihr Inhalt bestimmbar ist. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden. Maßgeblich für diese Umstände ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, da die Bestimmbarkeit in diesem Zeitpunkt vorliegen muss. Der Mietgegenstand muss zur Wahrung der Schriftform so hinreichend bestimmbar bezeichnet sein, dass es einem Erwerber im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Erfüllt der ursprüngliche Mietvertrag die Schriftform des § 550 S. 1 BGB nicht, können die Vertragsparteien durch einen formgerechten Nachtrag die Schriftform mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses nachholen (BGH NZM 2020, 1111 = MDR 2021, 24). Betrifft der Schriftformmangel den Mietgegenstand, ist insoweit allerdings erforderlich, dass dieser in der späteren Nachtragsvereinbarung jedenfalls bestimmbar bezeichnet wird.

In einem Fall, in dem die Mieterin Räume zum Betrieb eines Ladengeschäfts unter Angabe einer genauen Adresse und Fläche mit fester Laufzeit gemietet hatte, hat der BGH (BGH GE 2021, 119 = MDR 2021, 225 = NZM 2021, 142 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 49 mit Anm. Eisenschmid) diese Anforderungen als nicht eingehalten angesehen, weil dem Mietvertrag entgegen der ausdrücklichen Formulierung im Vertragstext die Anlage mit dem Grundriss nicht beigefügt war und die Mieterin die Räume ohne die erforderliche Untervermietungserlaubnis untervermietet hatte. Ein Mietgegenstand sei zwar i.d.R. trotz einer ungenauen Bezeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn der Mieter diesen bei Vertragsabschluss – oder bei Abschluss eines Nachtrags – bereits nutzt, weil dann der Umfang der bisherigen Nutzung zur Auslegung herangezogen werden kann, diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht gegeben, da die Mieterin die Räumlichkeit niemals selbst nutzte. Dabei hat der Senat wieder auf den ursprünglichen Schutzzweck des § 550 BGB, nämlich den Erwerberschutz, abgestellt. Dieser Schutzzweck sei aber nicht gewahrt, wenn der Erwerber zur Bestimmung des Mietgegenstands an Ort und Stelle über die Vertragsurkunde hinaus bei den ursprünglichen Vertragsparteien Nachforschungen anstellen müsste, ob untervermietet wurde oder sonst weitere Abreden getroffen wurden, die aus der Urkunde nicht ersichtlich sind. Die tatsächliche Nutzung ist für die Bestimmbarkeit des Mietobjekts nur dann ein taugliches Kriterium, wenn auch ein Erwerber die Identität eines Untermieters erkennen kann.