ZAP 6/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Verhältnis der Modernisierungsmieterhöhung zur allgemeinen Erhöhung gem. § 558 BGB

§ 559 BGB ist keine andere Mieterhöhungsmöglichkeiten, insb. die des § 558 BGB, ausschließende Spezialvorschrift. Deshalb hat ein Vermieter, der Modernisierungsarbeiten vornimmt, das Wahlrecht zwischen vier verschiedenen Möglichkeiten, wie er die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bei der Bestimmung der zukünftigen Miete berücksichtigten kann. Das bedeutet:

• Der Vermieter kann die Miete ausschließlich nach § 559 BGB erhöhen.
• Er kann auch ausschließlich nach § 558 BGB die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum verlangen.
• Er kann auch zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht modernisierten Wohnraum verlangen und dann eine Mieterhöhung gem. § 559 BGB wegen der aufgewandten Modernisierungskosten vornehmen.
• Und schließlich kann er zunächst eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen. Bleibt die einseitig erhöhte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum zurück, ist es dem Vermieter unbenommen, anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer weiteren Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1 BGB zu verlangen.

Der BGH (DWW 2021, 15 = GE 2021, 177 = WuM 2021, 109 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 9 mit Anm. Börstinghaus) hat sich v.a. mit der dritten Möglichkeit ausführlich beschäftigt. Zunächst hatte die 67. ZK des LG Berlin (WuM 2015, 551) zunächst die anschließende Modernisierungsmieterhöhungsmöglichkeit mit der Begründung verneint, dass in der Mieterhöhung nach § 558 BGB ein Verzicht auf weitere Mieterhöhungen nach § 559 BGB zu sehen sei. Die gegen das Urteil eingelegte Verfassungsbeschwerde hatte Erfolg (BVerfG NZM 2018, 440). Dort hatte der VIII. Senat bereits eine äußerst harsche Stellungnahme zum ganzen Verfahren abgegeben (ausführlich Hinz in FS Börstinghaus [2020] S. 239). Die Sache wurde an die 63. ZK des LG Berlin (MM 2019, Nr. 7/8, 38) zurückverwiesen, die die Mieterhöhungsmöglichkeit grds. bejahte, aber bis zur Höhe der maximal möglichen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, also unter Anrechnung der zunächst erfolgten Mieterhöhung nach § 558 BGB, bejahte. Diese Auffassung hat der VIII. Senat nun bestätigt.

Hinweis:

Der Vorteil für den Vermieter liegt nur in der zeitlich etwas früheren Geltendmachung eines Teils der Mieterhöhung. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist erst möglich, wenn die vollständigen und nach Überprüfung für richtig befundene Abrechnungen der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunternehmer beim Mieter vorliegen. Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist möglich, sobald der modernisierte Zustand geschaffen wurde. Letztendlich erhält der Vermieter in diesem Fall die maximal mögliche Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB – nur zu zwei verschiedenen Zeitpunkten. Außerdem hat die Abfolge der Mieterhöhungen Auswirkungen auf die verschiedenen Kappungsgrenzen.