ZAP 6/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / V. Betriebskosten

1. Mehrwertsteuer auf Betriebskosten

Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden (BGH GE 2020, 1553 = MDR 2021, 25 = NZM 2021, 96 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 135 mit Anm. Eisenschmid).

2. Einigung über Betriebskostensaldo bei strittiger Abrechnung zulässig

Auch im Betriebskostenrecht sind Vergleiche zulässig. Das betrifft nicht nur gerichtliche Vergleiche sondern auch Einigungen zwischen den Parteien nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung (BGH NZM 2020, 1106 = MDR 2021, 158 = WuM 2020, 791 = GE 2020, 1617 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 136 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 26/2020 Anm. 2; Beyer, jurisPR-MietR 2/2021 Anm. 1). Das Nachteilsverbot in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindert die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen. Die Anerkennung einer konkreten Schuld, sei es in Form eines deklaratorischen Anerkenntnisses oder in Form einer vergleichsweisen Einigung, werden vom Nachteilsverbot nicht erfasst. Die Abrechnungspflicht des Vermieters nebst den damit im Zusammenhang stehenden ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen dient im Interesse beider Mietvertragsparteien der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechtsklarheit in überschaubarer Zeit. Diesem Gesetzeszweck würde eine Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die den Vertragsparteien die Möglichkeit nimmt, sich einvernehmlich auf schnellerem Weg Klarheit über die wechselseitigen Pflichten aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu verschaffen.

3. Umfang des Belegeinsichtsrechts

Der Vermieter muss einer Betriebskostenabrechnung keine Belege beifügen. Die Abrechnung muss nur ausreichende Angaben über die Höhe der Betriebskosten und den Abrechnungsschlüssel enthalten. Der Mieter hat jedoch das Recht zur Belegeinsicht. Sie soll ihn in die Lage versetzen, sich von die Richtigkeit der Angaben zu vergewissern. Zu den Belegen gehören auch die dazugehörigen Zahlungsbelege (BGH GE 2021, 113 = MDR 2021, 157 = WuM 2021, 104 = DWW 2021, 14 = NZM 2021, 31 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 137 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 4/2021 Anm. 2). Hierdurch wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet.

Praxisproblem:

Gerade bei größeren Vermietern werden Zahlungen für mehrere Objekte, z.B. Versicherungskosten, zusammenfasst. Hier muss der Vermieter die Beträge objektbezogen aufschlüsseln.