ZAP 6/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / c) Eingeschränkter Mieterschutz bei Zwangsversteigerung

Der Ersteigerer eines Grundstücks tritt zwar auch nach § 566 BGB in die Mietverträge ein, ihm steht aber gem. § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Sonderkündigungsrecht geht mangels abweichender Versteigerungsbedingungen einem vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss zwischen dem ursprünglichen Vermieter und dem Mieter vor (BGH, Urt. v. 15.9.2021 – VIII ZR 76/20, ZAP EN-Nr. 558/2021; WuM 2021, 686, GE 2021, 1426, NZM 2021, 843, DWW 2021, 376, ZMR 2021, 964, NJW 2022, 473, MDR 2022, 230, MietPrax-AK § 57a ZVG Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 22/2021 Anm. 2; Beyer jurisPR-MietR 23/2021 Anm. 3; Drasdo NJW-Spezial 2021, 705; Lehmann-Richter MietRB 2021, 349; Schneider NJW 2022, 438). Im Fall der Zwangsversteigerung legt allein der Zuschlagsbeschluss den Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers fest. Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" u.a. des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungseinschränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer grds. gegen sich gelten lassen muss, gilt dies für den Ersteigerer nicht. Das ergibt sich daraus, dass das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu den gem. § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zählt. Die staatliche Eigentumsverleihung erfolgt grds. zu diesen, im Zwangsversteigerungsgesetz geregelten, Bedingungen.

Hinweis:

Eine Änderung der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, wozu auch die Fortgeltung des Kündigungsausschlusses gehört, kann aber im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgen. Hier kann derâEUR™Mieter versuchen einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungsverfahren geltend zu machen. Hierzu kann er gem. § 59 Abs. 1 ZVG spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eineâEUR™von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen, um bspw. eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsregelung durchzusetzen.

Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen, erfolgt gem.âEUR™§ 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mitâEUR™demâEUR™außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach dasâEUR™Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann. Der Zuschlag erfolgt an das betragsmäßig höhere Gebot.