ZAP 6/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / III. Schriftform

§ 550 BGB schreibt bekanntlich für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform vor, anderenfalls ist der Vertrag kündbar. Diese ursprünglich als Erwerberschutzvorschrift gedachte Regelung hat sich in den letzten Jahren zu einer "Mieterfluchtvorschrift" entwickelt. Mieter suchen Schriftformmängel, um sich aus langfristigen vertraglichen Verpflichtungen lösen zu können. Der XII.âEUR™Zivilsenats hat in den letzten Jahren in zahlreichen Entscheidungen die Anforderungen an die Schriftform immer weiter abgesenkt. Dabei ging es zum einen um die einzuhaltenden Formerfordernisse und zum anderen um die Frage, welche vertraglichen Vereinbarungen überhaupt schriftlich fixiert werden müssen. Der Schriftform unterfallen Vereinbarungen über die Miethöhe (BGH, Urt. v. 11.4.2018 – XII ZR 43/17, ZAP EN-Nr. 306/2018 = NJW 2016, 311; NJW-RR 2018, 1101) regelmäßig nur dann, wenn sie für mehr als ein Jahr gelten sollen. Daraus folgt nach Ansicht des XII. Senats, dass Vereinbarungen über eine befristete Minderung der Miete wegen Gebrauchsbeeinträchtigungen dann nicht schriftlich abgeschlossen werden müssen, wenn sie jeweils für weniger als zwölf Monate gelten sollen. Die Laufzeit ist dabei für jede einzelne Abrede zu betrachten, weil sie die Vertragsparteien und einen eventuellen Erwerber auch nur insoweit binden. Rechtlich unerheblich ist es, wenn die Mietvertragsparteien Kettenvereinbarungen schließen, deren Laufzeit in der Summe die Jahresfrist überschreiten (BGH, Beschl. v. 15.9.2021 – XII ZR 60/20, WuM 2021, 671, MDR 2021, 1454, GE 2021, 1429, NZM 2021, 929, ZMR 2022, 23, MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 51 m.âEUR™Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 23/2021 Anm. 2; Drasdo NJW-Spezial 2021, 738; Lammel jurisPR-MietR 1/2022 Anm. 1).