ZAP 6/2023, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 4. Modernisierungsmieterhöhung

Eine Mieterhöhungserklärung gem. § 559b BGB nach einer Modernisierungsmaßnahme ist eine einseitige Gestaltungserklärung, mittels derer der Vermieter die Miete erhöhen kann. Voraussetzung ist, dass es sich zum einen materiell um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB gehandelt hat und das die Erklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB genügt. Hierfür schreibt das Gesetz vor, dass der Vermieter die Erhöhung „berechnen und erläutern” muss. Dies soll ein Ausgleich für die nicht erforderliche Zustimmung des Mieters sein (Zweifel bei Sternel, PiG 110 [2021], 109 [110]). Der genaue Umfang der erforderlichen Angaben ist in der Praxis immer wieder Gegenstand von gerichtlichen Auseinandersetzungen. Der VIII. Senat des BGH hat im Berichtszeitraum in zwölf Entscheidungen hierzu Stellung genommen (drei Urteile des BGH v. 20.7.2022: VIII ZR 361/21; VIII ZR 337/21; VIII ZR 339/21; vier Urteile v. 28.9.2022: VIII ZR 336/21; VIII ZR 340/21; VIII ZR 344/21; VIII ZR 338/21, NZM 2023, 33; fünf Urteile v. 9.11.2022: VIII ZR 316/21; VIII ZR 333/21; VIII ZR 331/21; VIII ZR 335/21; VIII ZR 345/21 und Urt. v. 23.11.2022: VIII ZR 59/21, GE 2022, 893 = WuM 2022, 542 = MDR 2022, 1145 = NJW-RR 2022, 1455 = NZM 2022, 795 = ZMR 2022, 951; NZM 2023, 33). Dabei hat der VIII. Senat des BGH folgende Rechtsprechungsgrundsätze entwickelt:

• Es genügt, wenn der Vermieter in einem Mieterhöhungsschreiben gem. § 559b BGB, mit dem er wegen mehreren baulichen Veränderungen die Miete erhöht, die Kosten auf die verschiedenen Maßnahmen aufteilt.
• Eine weitergehende Unterteilung nach Gewerken ist nicht erforderlich. Nach Ansicht des Senats sei eine solche zusätzliche Aufteilung der Kosten mit keinem Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden.
• Keine Aufteilung nach einzelnen Modernisierungsmaßnahmen ist ausnahmsweise bei den Baunebenkosten erforderlich. Diese können auch bei mehreren Maßnahmen zusammen angegeben werden, da sie sich nach den gesamten Baukosten berechnen.
• Instandhaltungskosten müssen angegeben und abgezogen werden. In der Erhöhungserklärung ist aber keine Vergleichsrechnung notwendig. Die Kosten dürfen mit einer Quote angegeben werden.
• Die Zahlung des Mieters nach einer Erhöhungserklärung führt zu keiner rechtsgeschäftlichen Vertragsänderung. Der Mieter kann Zahlungen, die auf einer formell oder materiell unberechtigten Erhöhung beruhen kondizieren.