1. Einzelne Betriebskostenpositionen
a) Rauchwarnmelder
Ob die Kosten im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Betrieb von Rauchwarnmeldern umlagefähige Betriebskosten darstellen wird sowohl generell wie auch hinsichtlich einiger Kostenbestandteile unterschiedlich beurteilt. Der BGH hat zu zwei Streitfragen Stellung bezogen:
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben den gem. § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grds. nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Gemessen daran handelt es sich bei den in § 2 Nr. 1–16 BetrKV nicht aufgeführten Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern sind nie Betriebskosten. Deshalb widerspräche es dem Willen des Verordnungsgebers, die Kosten für die stattdessen erfolgte Anmietung als Betriebskosten anzuerkennen. Denn das würde im Ergebnis bedeuten, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe (BGH, Urt. v. 11.5.2022 – VIII ZR 379/20, ZAP EN-Nr. 377/2022 [Ls.] = WuM 2022, 428 = GE 2022, 685 = MDR 2022, 812 = NJW-RR 2022, 877 = DWW 2022, 266 = ZMR 2022, 700 = NZM 2022, 755 = MietPrax-AK § 2 Nr. 17 BetrkV Nr. 5 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR- BGHZivilR 13/2022 Anm. 1; Wall, WuM 2022, 451; Sommer, MietRB 2022, 193; Drasdo, NJW-Spezial 2022, 482; Pfeifer, MDR 2022, 1127).
Hinweis:
Hat der Vermieter die Rauchwarnmelder gekauft, dann handelt es sich um eine Modernisierung i.S.d. § 555b BGB, und zwar entweder um eine Gebrauchswerterhöhung gem. Nr. 4 oder um eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme gem. Nr. 6, da er gesetzlich zum Einbau verpflichtet ist. Die Kosten sind umlagefähig gem. § 559 BGB.
(2) Anders sieht es bei den Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern aus. Diese Kosten sind als Betriebskosten einzuordnen BGH (Urt. v. 5.10.2022 – VIII ZR 117/21, ZAP EN-Nr. 739/2022 [Ls.] = NZM 2022, 949 = GE 2022, 1205 = NJW-RR 2022, 1593 = WuM 2022, 733 = DWW 2023, 24 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 147 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 24/2022 Anm. 3; Börstinghaus, MietRB 2022, 341, 342; Pfeifer, jurisPR-MietR 2/2023 Anm. 4; Drasdo, NJW-Spezial 2023, 65). Die regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, stellen keine Instandhaltung dar. Daran ändert auch die in einigen Landesbauordnungen vorgesehene Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder durch die Mieter nichts. Dabei handelt es sich allein um das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen der Behörde und dem zur Wartung Verpflichteten. Auf die zivilrechtlichen Beziehungen der Mietvertragsparteien hat dies keinen Einfluss. Ebensowenig steht der Einordnung entgegen, dass der Vermieter mit der Wartung auch seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommen will. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein wie der BGH in der Entscheidung zur Baumfällung bereits dargelegt hat (BGH NJW 2022, 1095).
Hinweis:
Was die Umlagefähigkeit angeht müssen zwei Fälle unterschieden werden:
- Rauchwarnmelder sind bei Abschluss des Mietvertrags bereits vorhanden: Es handelt sich um Kosten gem. § 2 Nr. 17 BetrkV. Diese müssen im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig vereinbart werden.
Rauchwarnmelder wurden nach Abschluss der Mietvertrags erstmals montiert:
- Sind im Mietvertrag unter Nr. 17 bereits die Kosten einer Brandschutz- und meldeanlage als umlagefähig vereinbart, so sind die Wartungskosten hierunter zu subsumieren und damit umlagefähig.
- Ist im Mietvertrag eine Mehrbelastungsklausel vereinbart, so können die neuen Kosten ebenfalls umgelegt werden.
- Zuletzt kann auch eine ergänzende Vertragsauslegung bei neuen Betriebskosten aufgrund gesetzlich vorgeschriebener Modernisi...