I. Einleitung
Der Berichtszeitraum wurde auch bestimmt von den enormen Energiekostensteigerungen aufgrund Putins Angriffskriegs gegen die Ukraine. Die Bundesregierung hat mit zwei Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung über kurz- und mittelfristig wirksame Maßnahmen reagiert. Außerdem hat der Bundestag mit dem Gesetz über „Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem Erdgas und Kunden von Wärme” v. 15.11.2022 (BGBl I 2022, 2035) unter bestimmten Voraussetzungen den Mieter von seiner Verpflichtung zur Vorauszahlung für Betriebskosten für den Monat Dezember 2022 ganz bzw. teilweise befreit. In der Literatur wurden darüber hinaus die Fragen erörtert, ob durch die befristeten Regelungen oder die allgemeine Lage der vom Vermieter geschuldete Zustand, was die Raumtemperatur angeht, verändert wurde (Harke, WuM 2022, 639) und welche Möglichkeiten zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bestehen (Lehmann-Richter, WuM 2022, 633; Zehelein, NZM 2022, 593; Herlitz, NZM 2022, 857). Die wahren Probleme dürften wahrscheinlich erst 2024 auf die Praxis zukommen, wenn die Heizkostenabrechnungen für 2023 erfolgt sind. Dann wird es um die Frage der Kündbarkeit wegen Betriebskostennachzahlungen gehen. Soweit es eine ordentliche Kündigung ist, muss der Mieter sich exkulpieren. Dazu gehört wohl auch der Sachvortrag, wie er sein Konsumverhalten in Erwartung der hohen Nachzahlungen verändert hat. Es ist zu erwarten, dass die Zahlungsschwierigkeiten durchaus in der Mitte der Gesellschaft ankommen werden.
Zum 1. Juli ist mit langem Vorlauf die Mietspiegelreform mit der Änderung des BGB und dem Erlass einer Mietspiegelverordnung und einer Auskunftspflicht im BGB in Kraft getreten. Danach ist die Zuständigkeit zur Mietspiegelerstellung auf die Länder übertragen worden, die sie aber wieder an die Gemeinden zurück übertragen können. Wie schon bei der Mietpreisbremse hatten einige Länder extreme Probleme damit und haben erst nach sechs Monaten solche Regelungen geschaffen, obwohl ihre Gemeinden schon tätig geworden waren (Sachsen, Niedersachsen). Ob hier überhaupt ein qualifizierter Mietspiegel rauskommen kann, wird bezweifelt. Eine Auskunftspflicht kann auch nicht durch echte Rückwirkung des Gesetzes begründet werden (Sachsen).
Personell gab es bei beiden BGH-Mietrechtssenaten Wechsel bei den Vorsitzenden durch Pensionierung bzw. Wahl zur Bundesverfassungsrichterin. Neuer Vorsitzender des u.a. für gewerbliche Mietverhältnisse zuständigen XII. Senats ist seit Anfang Februar 2023 VorsRiBGH Hartmut Guhling. Die Vorsitzendenstelle im VIII. Senat ist bisher noch nicht neu besetzt.
II. Beschränkung der Wiedervermietungsmiete
1. Anwendung nur bei Neuvermietungen
Die sog. Mietpreisbremse gilt vom Wortlaut, der Systematik und ihrem Sinn und Zweck nach nur für die Wiedervermietung einer Wohnung und nicht für Bestandsmietenerhöhungen. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen auf Bestandsmietenerhöhungen ist nicht möglich. Mit der erstmaligen Einführung einer Preisgrenze für Neuvermietungen wollte der Gesetzgeber der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenwirken. Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn und gerade nicht für Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis gelten sollen, fehlt es bereits an einer für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Dafür fehlt auch jeder Regelungsbedarf (so schon BGH MietPrax-AK § 312 BGB Nr. 2), da ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis durch die Regelungen der §§ 558 ff. BGB umfassend geschützt wird (BGH, Urt. v. 28.9.2022 – VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 = GE 2022, 1201 = DWW 2022, 378 = WuM 2022,739 = MDR 2023, 95 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 23/2022 Anm. 1; Börstinghaus, LMK 2022, 816812; Beuermann, GE 2022, 1179; Monschau, MietRB 2022, 343; Artz, NZM 2023, 14; Drasdo, NJW-Spezial 2023, 65).
Hat der Mieter einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zugestimmt, liegt hierin eine Änderung des Mietvertrags. Der Mieter schuldet die neue Miete, der er zugestimmt hat, und nicht den Erhöhungsbetrag als Zuschlag. Das hat zu Konsequenz, dass damit die ursprüngliche Mietvereinbarung und alle danach erfolgten Mieterhöhungen der Höhe nach vertraglich vereinbart werden. Das hat zwei Konsequenzen: (1) Eventuelle Verstöße gegen die sog. Mietpreisbremse können für die Zeit nach Wirksamwerden der Zustimmung nicht mehr geltend gemacht werden, da es sich um eine Bestandsmietenerhöhung handelt. (2) Bedeutung hat die Entscheidung aber auch für frühere Modernisierungsmieterhöhungen. Wenn diese formell oder materiell fehlerhaft waren, z.B. weil der nach neuerer Rechtsprechung erforderliche Abzug für fiktive Erhaltungskosten nicht vorgenommen wurde, scheiden Rückforderungsansprüche gem. § 812 BGB für die Zeit nach der Zustimmung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Auch hier bezieht sich die Zustimmung auf die gesamte neue Miete für die Wohnung.
2. Geltendmachung der Rüge
Eine Miete, die gegen die ...