ZAP 6/2024, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Geltung nur für Wohnraummietverträge trotz Umgehungsabsicht

Bereits aus der Stellung der Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete im Kapitel „Wohnraummiete” ergibt sich deutlich, dass es sich um Mieterschutzvorschriften für Wohnraummieter handelt. Das ist ein Kriterium, welches ähnlich wie die (Teil-)Möblierung von Wohnungen genutzt wird, um wirksam eine mehr als 10 % über den Werten des örtlichen Mietspiegels liegende Miete zu vereinbaren. So kommt es in Mode, für Wohnung und Keller isolierte Verträge abzuschließen. Die Vorschriften der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gelten nur für den Wohnraummietvertrag. Beim Kellermietvertrag handelt es sich um einen isolierten gewerblichen Mietvertrag, wenn Wohnung und Keller aufgrund rechtlich selbstständiger Verträge vermietet worden sind. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH, Urt. v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03, NZM 2005, 941; BGH, Urt. v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10, NZM 2012, 78; BGH, Beschl. v. 4.6.2013 – VIII ZR 422/12, NZM 2013, 726; BGH, Beschl. v. 9.4.2013 – VIII ZR 245/12, WuM 2013, 421; MietPrax-AK, § 535 BGB Nr. 61; BGH, Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 94/20, WuM 2022, 212). Nur wenn besondere Umstände vorliegen, kann dieser Anscheinsbeweis ausnahmsweise widerlegt werden. Diese Grundsätze hat der BGH auf einen separaten Kellermietvertrag entsprechend angewandt. Zwar befanden sich im konkreten Fall Wohnung und Keller im selben Gebäude. In einem solchen Fall sei zwar bei am selben Tag geschlossenen Mietverträgen i.d.R. davon auszugehen, dass die Mietverhältnisse nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollen. Jedoch das allein genügte dem Senat vorliegend nicht zur Widerlegung der für eine rechtliche Selbstständigkeit der Vereinbarungen sprechenden Vermutung. Denn die Eigenständigkeit beider Verträge ergäbe sich sowohl aus deren eindeutigen Wortlaut sowie aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts. So hatten die Parteien in der Kellernutzungsvereinbarung ausdrücklich die Bestimmung getroffen, dass die Vereinbarung „unabhängig von ggf. nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen für Wohn-/Gewerberäume oder Stellplätze” bestehen soll. Zudem enthielt der Kellermietvertrag einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren, der Wohnungsmietvertrag hingegen einen solchen lediglich für die Dauer von zwei Jahren. Besondere Bedeutung hat der Senat den unterschiedlichen Bedingungen über die Mieterhöhung beigemessen. So haben die Parteien bezogen auf das Nutzungsentgelt für den Keller eine automatische jährliche Erhöhung um 2,5 % vereinbart, für die Wohnungsmiete dagegen eine Indexmiete gem. § 557b BGB (BGH, Urt. v. 5.7.2023 – VIII ZR 94/21, GE 2023, 951 = WuM 2023, 603 = MDR 2023, 1305 = NZM 2023, 758 = DWW 2023, 329).