ZAP 6/2024, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 6. Vorvertragliche Informationsobliegenheit bei Vormiete

Die Regelungen zur Beschränkung der Wiedervermietungsmiete hatten nach allgemeiner Meinung bis 2018 ihre Ziele kaum erfüllt. Nach Ansicht der Bundesregierung lag dies wesentlich auch daran, dass Mieter aufgrund der vier Ausnahmetatbestände in den §§ 556e, 556f BGB, insbesondere einer höheren Vormiete, oft nicht ohne Weiteres hätten beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, und daher nicht gegen eine überhöhte Miete vorgegangen seien. Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (dazu Börstinghaus, ZAP 2019, 65) sollten die Regelungen „nachgeschärft” werden. Dies sollte nach den Vorstellungen des Gesetzgebers vor allem durch die Einführung vorvertraglicher Informationsobliegenheiten des Vermieters über das Vorliegen einer der vier Ausnahmetatbestände geschehen. Diese Informationsobliegenheiten bleiben weit hinter der Auskunftspflicht gem. § 556g Abs. 3 BGB zurück.

Um das für das Scheitern der „Mietpreisbremse” verantwortliche Informationsdefizit auszugleichen, muss der Vermieter bei Mietverträgen, die ab dem 1.1.2019 abgeschlossen werden, den Mieter vor Vertragsschluss über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes informieren. Der BGH (Urt. v. 18.5.2022 – VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 = MDR 2022, 1009 = ZMR 2022, 788) hatte sich schon einmal mit dem Umfang der Informationsobliegenheit beschäftigt, und zwar bei den Ausnahmen „einfache” oder „umfassende” Modernisierung. Aufgrund der bloßen Warnfunktion der Obliegenheit ist der Auskunftspflicht des Vermieters Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung. Der Vermieter ist nicht verpflichtet den Mieter über Umfang und Details der Modernisierung zu informieren. Aufgrund einer solchen Auskunft ist der Vermieter nach Ansicht des BGH nicht gehindert, sich ggf. auch auf eine einfache Modernisierung gem. § 556e Abs. 2 BGB zu berufen, sofern sich herausstellt, dass eine umfassende Modernisierung i.S.v. § 556f S. 2 BGB nicht vorgelegen hat.

Nunmehr hat der BGH (Urt. v. 29.11.2023 – VIII ZR 75/23, MietPrax-AK § 556g BGB Nr. 24) diese zu Recht großzügige Rechtsprechung auch auf den Ausnahmetatbestand der Vormiete gem. § 556e Abs. 1 BGB übertragen. Der Vermieter genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Informationsobliegenheit, wenn er dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen besteht nicht.