1. Problematik
Die Rechtsprechung des BGH bietet der Stimmenmehrheit, die nicht unbedingt mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer identisch sein muss, zahlreiche Möglichkeiten, um den Störer zu schützen und die Durchsetzung des Anspruchs zu verhindern. Dass solches nicht nur theoretisch ist, zeigt u.a. ein vom OLG Düsseldorf (NZM 2008, 844 = MietRB 2008, 265) entschiedener Fall:
Beispiel:
Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsdurchsetzung an sich zieht. Am 21.7.2005 wurde dann beschlossen, gleichwohl keine Klage einzureichen. Die Entscheidung, dass dieser Beschluss für ungültig erklärt wird und Klage einzureichen ist, erfolgte am 26.6.2008 also fast drei Jahre später. Wie dieser erzwungene Prozess dann geführt wird, mag sich der geneigte Leser vorstellen.
2. Anfechtung des Beschlusses über das Ansichziehen
Eine derartige Anfechtung ist – wie bereits ausgeführt (s.o. II. 5) – in den meisten Fällen nicht zielführend.
Hinweis:
Der Weg einer Beschlussanfechtung und einer einstweiligen Verfügung kann jedoch gegangen werden, wenn Tatsachen bewiesen oder glaubhaft gemacht werden können, die einen Missbrauch begründen. Manch unbedachte Äußerung in der Eigentümerversammlung kann da herangezogen werden.
3. Vorgehen gegen den Verwalter
Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Das gibt dem Wohnungseigentümer jedenfalls aus § 21 Abs. 4 WEG und umstrittener Ansicht nach auch aus dem Verwaltervertrag als Vertrag zugunsten Dritter, ein individuell einklagbares Recht auf Durchführung des Beschlusses (vgl. zum Ganzen: Schmid WE 2009, 90 m.w.N.). Zu einer Geltendmachung des Anspruchs berechtigt und verpflichtet ist der Verwalter aber nur, wenn er hierzu nach § 23 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG ermächtigt ist. Die Ermächtigung wird allerdings meist in dem Beschluss über die Klageerhebung zu sehen sein. Außerdem ist Voraussetzung für ein Vorgehen des Verwalters, dass die Durchsetzung des Anspruchs überhaupt beschlossen ist. Ein Beschluss, der nur das Ansichziehen umfasst, reicht hierfür nicht.
Hinweis:
In der Praxis wird es allerdings schwierig sein, diesen Anspruch durchzusetzen und ein obsiegendes Urteil zu vollstrecken (Briesemeister ZMR 2014, 951).
4. Vorgehen gegen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft
Der BGH (Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015) weist auf das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers hin, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung durchzusetzen. Dieser Anspruch richtet sich aber, da der BGH § 10 Abs. 6 S. 3 BGB im Innenverhältnis nicht anwendet (s.o. II. 1.) zunächst gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, dass diese einen entsprechenden Beschluss fassen. Gelingt es einem Wohnungseigentümer nicht, einen solchen Beschluss herbeizuführen, muss er gerichtliche Hilfe nach § 21 Abs. 8 WEG in Anspruch nehmen. Liegt ein Beschluss auf Klageerhebung vor, geht es wieder um die Vollziehung durch den Verwalter.
5. Schadensersatz
Unterlässt es der Verwalter schuldhaft, einen Beschluss der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung des Anspruchs durchzuführen, macht er sich schadensersatzpflichtig (BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015).
Eine unmittelbare Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt dagegen nicht in Betracht (anders noch BGH NZM 2012, 685 = NJW 2012, 2955). Vielmehr richtet sich der Schadenersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümer, die sich schuldhaft nicht für die Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung, also für die notwendige Durchsetzung des Anspruchs eingesetzt haben (BGH, Urt. v. 17.10.2014 – V ZR 9/14, MDR 2015, 16). Das bedeutet, dass der geschädigte Wohnungseigentümer diese erst einmal feststellen muss.