ZAP 7/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / IV. Gewährleistungsrechte

Vor einem Jahr hatte der XII. Senat (BGHZ 203, 148 = GE 2014, 1646 = NJW 2015, 402 = NZM 2015, 84 = MDR 2015, 201 = ZfIR 2015, 101 = MietPrax-AK, § 536b BGB Nr. 11 m. Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 8; Börstinghaus LMK 2015, 365739; Drasdo NJW-Spezial 2015, 98; Binkowski ZfIR 2015, 105) bereits entschieden, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis eines Mangels nicht zu einem Minderungsausschluss führt.

Nunmehr hat der BGH (NZM 2015, 861 = WuM 2015, 721 = GE 2015, 1527 = MDR 2015, 1411 = MietPrax-AK § 536b BGB Nr. 12 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 21/2105 Anm. 2; Burbulla MietRB 2015, 356; Lepczyk jurisPR-MietR 25/2015 Anm. 1) diese Rechtsprechung auf den Fall einer Verlängerungsklausel übertragen. Bei einer Verlängerungsoption handelt es sich um das der begünstigten Partei eingeräumte Recht, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern. Es ist also ein aktives Tun erforderlich. Demgegenüber hat eine Verlängerungsklausel die Vertragsverlängerung allein durch Schweigen zur Folge (BGH WuM 2002, 518). Da der Senat in der ersten Entscheidung bereits die aktive Ausübung einer Option ohne Vorbehalt nicht als Vertragsschluss gewertet hat, war es einzig konsequent, das Minus, nämlich das Schweigen, erst recht nicht als Vertragsschluss zu qualifizieren. Es fehlt deshalb der für eine direkte Anwendung des § 536b BGB erforderliche Anknüpfungspunkt. Auch bei der Verlängerungsklausel wird der alte Mietvertrag mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die ursprüngliche Identität des Vertrags bleibt erhalten. Eine Analogie scheitert an der fehlenden Vergleichbarkeit der Fälle. Grund für den Ausschlusstatbestand des § 536b BGB (hierzu umfassend Gsell, Die Aushöhlung der Gewährleistungsansprüche – Vortrag auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2016, herunterladbar unter www.mietgerichtstag.de) ist der Gedanke, dass derjenige, der trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos mietet, zu erkennen gibt, dass er den durch den Mangel beeinträchtigten Gebrauch der Mietsache als vertragsgemäß ansieht. Bei einer Verlängerungsklausel fehlt es aber genau daran. Der Mieter hat gar keine zurechenbare Erklärung abgegeben aus der der Schluss gezogen werden kann, er sei mit dem Zustand einverstanden.