I. Einleitung
Seit der Bundestagswahl im September ist es sechs Monate zum Stillstand im Gesetzgebungsbetrieb gekommen. Wenn man die Wahlkampfzeit ab Frühsommer noch hinzurechnet, ist es fast ein Jahr. Dem Mietrecht hat es nicht geschadet. Die Gerichte arbeiten die letzten eher interessengesteuerten Reförmchen gerade ab. Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete ist bei den Gerichten angekommen und dort häufig "durchgefallen". Die neue alte Koalition hat einige "olle Kamellen" aus der letzten Legislaturperiode im Mietrecht wieder aufgewärmt: Mietspiegel sollen dadurch besser werden, dass sie komplizierter werden, Modernisierungsmieterhöhungen teilweise erschwert und teilweise erleichtert werden. Interessant ist die Frage, ob wirklich signifikant in den Neubau investiert wird, was wohl den einzigen wirklichen Mieterschutz darstellen würde. Ansonsten werden die vorgesehenen Änderungen mit Sicherheit keine Wende in angespannten Märkten bringen.
II. Mietvertragsabschluss
1. Abgrenzung zu anderen Vertragstypen
Üblicherweise erfolgt die Gebrauchsüberlassung von Wohnräumen gegen Zahlung eines Entgelts. Dann handelt es sich um einen Mietvertrag. Für welche Zeitabschnitte die Zahlung jeweils zu erbringen ist und ob sich diese auf Betriebskosten oder die reine Grundmiete beziehen muss, ist dabei völlig egal. In der Praxis werden die ungewöhnlichsten Entgeltabreden vorgetragen, wenn eine Zwangsversteigerung des Grundstücks stattgefunden hat. Zweifel sind hier angebracht und werden vom BGH durchaus gefordert. Bei einer nahezu unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken ist die Unterscheidung zwischen einem Mietvertrag (§ 535 BGB), einem Leihvertrag (§ 598 BGB), einem schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) oder einem bloßen Gefälligkeitsverhältnis im Einzelfall schwierig. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten muss nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung differenziert werden. Dabei darf auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien berücksichtigt werden. Zwar kann dies den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, es hat aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens. Allein die Übernahme gelegentlicher Reparaturkosten spricht nicht für eine mietvertragliche Vereinbarung. Denn auch bei der Leihe hat der Entleiher gem. §§ 598, 601 Abs. 1 BGB regelmäßig die der Erhaltung der Sache dienenden Kosten, die den Gebrauch der Sache erst ermöglichen, zu tragen. Die Kosten sind nach dem Leitbild des Leihvertrags gerade von demjenigen zu tragen, dem der Gebrauch der Sache zusteht (BGH WuM 2017, 630 = NZM 2017, 729 = GE 2017, 1335 = NJW-RR 2017, 1479 = MDR 2018, 83 = ZMR 2018, 21 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 72 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 22/2017 Anm. 2; Mettler MietRB 2017, 346; Borzutzki-Pasing jurisPR-MietR 1/2018 Anm. 2; Drasdo NJW-Spezial 2018, 1).
2. Ermittlung des Mietgegenstands
Regelmäßig wird der Mietgegenstand im – schriftlichen – Mietvertrag bezeichnet. Jedoch geht der übereinstimmende ggf. vom Wortlaut abweichende Parteiwillen dem Wortlaut einer Individualvereinbarung bei der Auslegung vor (BGH NZM 2017, 812 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 13 m. Anm. Eisenschmid). Das kann z.B. bei der Frage, ob Inventarteile und/oder Zubehör mitvermietet wurden, bedeutsam sein.
III. Begrenzung der Wiedervermietungsmiete
Die letzte Koalition hat als wesentliche Änderung des Mietrechts die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (Mietpreisbremse) eingeführt (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1553). Die Regelungen sind politisch höchst umstritten und anerkanntermaßen auch nicht besonders praxistauglich und nur eingeschränkt effektiv. Die Länder NRW und Schleswig-Holstein wollen die Regelung in ihrem Bundesland jeweils aufheben. Inzwischen liegen die ersten Entscheidungen zur Wiedervermietungsmiete vor.
1. Wirksamkeit der Regelung generell
Ob der Gesetzgeber erstmals in der Bunderepublik überhaupt die Neuvertragsmiete beschränken durfte, ist die grundsätzliche Frage des neuen Rechts. Überwiegend haben die Gerichte hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der neuen BGB-Vorschriften keine Bedenken (LG Berlin NZM 2017, 332; AG Frankfurt/M. WuM 2017, 593 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 1; AG Hamburg-St. Georg WuM 469 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 20/2017 Anm. 2; AG Neukölln NZM 2017, 31; WuM 2017, 714). Neuerdings hat aber eine Kammer des LG Berlin solche Bedenken geäußert, ihr Verfahren ausgesetzt und einen Vorlagebeschluss an das BVerfG verkündet (LG Berlin GE 2018, 125 = WuM 2018, 74 = NZM 2018, 118). Begründet hat sie dies vor allem mit einem Verstoß gegen Art. 3 GG, weil die Grenze wegen der unterschiedlichen ortsüblichen Vergleichsmiete in Deutschland in jeder Stadt anders wäre (im Ergebnis ebenso, aber mit anderer Begründung: Schuldt, Mietpreisbremse – Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. 2016).
Praxishinweis:
Bis zur Entscheidung des BVerfG ist von der Wirksamkeit der Regelung auszugehen!
2. Regionale Unwirksamkeit
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in den Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung in eine entsprechende V...