ZAP 8/2018, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / X. Mieterhöhung

1. Indexmiete

Anders als bei der Staffelmiete muss der Vermieter bei der Indexmiete noch eine Gestaltungserklärung abgeben, damit die Mieterhöhung wirksam wird. Nach § 557b Abs. 3 BGB müssen in der Erklärung die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden. Nach Ansicht des BGH (NJW 2018, 700 = NZM 2018, 82 = WuM 2018, 36 = GE 2018, 121 = DWW 2018, 11 = MietPrax-AK § 557b BGB Nr. 4 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 2/2018 Anm. 2; Beyer jurisPR-MietR 3/2018 Anm. 2; Drasdo NJW-Spezial 2018, 162; Mettler MietRB 2018, 65) müssen dabei nur die Indexwerte zu Beginn und zum Ende des Betrachtungszeitraums angegeben werden. Die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten ist nicht erforderlich. Es liege vielmehr – auch für den durchschnittlichen Mieter – auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Die gegenteilige Auffassung liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte "vorzurechnen" hätte.

Hinweis:

Der einfache Rechenschritt zur Ermittlung der prozentualen Steigerung lautet:

[(neuer Indexstand : alter Indexstand) × 100] – 100 = Prozentsatz der Änderung.

2. Kostenmiete

Nachdem der VIII. Senat Schönheitsreparaturklauseln in großem Umfang für unwirksam erklärt hatte, tauchte schnell die Frage auf, ob die fehlende Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt. Für den preisfreien Wohnungsbau hat der Senat einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der fehlenden Abwälzung der Schönheitsreparaturen abgelehnt (BGH BGHZ 177, 186 = DWW 2008, 256 = NZM 2008, 641 = GE 2008, 1117 = NJW 2008, 2840 = WuM 2008, 560 = MDR 2008, 1149 = ZMR 2008, 879 = ZGS 2008, 397 = MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 19 m. Anm. Börstinghaus; Lehmann-Richter MietRB 2008, 225; ders. BGHReport 2008, 1001; Blümmel GE 2008, 1086; Drasdo NJW-Spezial 2008, 578; Niebling ZMR 2008, 881; Häublein ZMR 2009, 1; Wüstefeld jurisPR-MietR 21/2008 Anm. 3). Anders ist es aber im öffentlich geförderten Wohnungsbau, dort sieht das Gesetz in § 28 Abs. 4 II. BV einen solchen Zuschlag ausdrücklich vor. Das hat der Senat auch immer so gesehen und hier eine Mieterhöhung auch rückwirkend zugelassen, wenn die ursprünglich beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war.

Offen geblieben war nur die Frage, ob der Vermieter in diesem Fall aus allgemeinen Grundsätzen des Rücksichtnahmegebots dem Mieter zuvor eine wirksame Schönheitsreparaturklausel anbieten muss. Dies hat der Senat nunmehr verneint. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB (BGH WuM 2017, 663 = GE 2017, 1339 = NZM 2017, 759 = MDR 2017, 1293 = NJW-RR 2017, 1356 = ZMR 2018, 27 = MietPrax-AK § 28 II. BV Nr. 6 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 21/2017 Anm. 2; Schach jurisPR-MietR 23/2017 Anm. 4; Kappus NZM 2017, 762; Börstinghaus MietRB 2017, 343; Drasdo NJW-Spezial 2017, 738).

Hinweis:

Ausdrücklich offen gelassen hat der Senat aber die Frage, ob der Fall anders zu beurteilen ist, wenn der Mieter zeitnah nach der Aufforderung durch den Vermieter mitteilt, dass er sich auf die Unwirksamkeit der Klausel nicht berufen wird, also die Schönheitsreparaturen wie beabsichtigt, aber nicht wirksam geregelt, durchführen wird.