ZAP 8/2020, Besonderheiten des Miet- und Wohnungseigentu ... / I. Einleitung

Die COVID-19-Pandemie hat nicht nur massive Folgen für das Gesundheitssystem, sondern auch für die Wirtschaft. Hierzu zählen auch Mieter und Vermieter. Wegen möglicher Einnahmeausfälle bei Arbeitnehmern, Selbstständigen und Unternehmen kann es schwierig werden, die laufende Miete für Wohnungen, aber auch für Gewerberäume zu bezahlen. Mietverhältnisse können bekanntlich gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrage in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb dieser für die fristlose Kündigung geltenden Grenzen möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt bereits dann vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete beträgt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt (BGH NZM 2013, 20 = NJW 2013, 159).

Die Bundesregierung rechnet damit, dass sich die Einnahmeverluste der Mieter auf durchschnittlich mehr als zwei Monatsmieten belaufen werden (BT-Drucks 19/18110). Nur einem Teil dieser Personen dürften Sozialleistungen etwa in Form von Arbeitslosengeld, Arbeitslosengeld II oder Wohngeld zustehen. Selbst bei diesen Personen ist angesichts der Vielzahl der von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in ihrer Leistungsfähigkeit Betroffenen nicht mit Sicherheit zu sagen, ob es den für diese Leistungen zuständigen Behörden in jedem Fall gelingen wird, den Antrag kurzfristig zu bearbeiten und die Gelder so zeitig auszuzahlen, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand verhindert werden kann. Verzögerungen dieser Art hat der Mieter grds. zu vertreten (BGH BGHZ 204, 134 = WuM 2015, 152 = GE 2015, 313 = NZM 2015, 196 = DWW 2015, 89 = MDR 2015, 327 = ZMR 2015, 288 = NJW 2015, 1296 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 34 m. Anm. Börstinghaus; Theesfeld, jurisPR-MietR 6/2015 Anm. 3; Börstinghaus, LMK 2015, 367524; Schach, MietRB 2015, 98/109; Drasdo, NJW-Spezial 2015, 257; Derleder, JZ 2015, 517; Flatow, NZM 2015, 654). Ähnlich kann die Situation für Unternehmen sein, die zur Überwindung des pandemiebedingten finanziellen Engpasses auf staatliche Hilfen angewiesen sind.

Deshalb hat der Deutsche Bundestag (BT) ganz kurzfristig i.R.d. "Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" vom 27.3.2020 (BGBl I 2020, S. 569-574) zeitlich befristete Regelungen für diesen Fall geschaffen, um Mieter zu schützen und einen Interessenausgleich mit den Vermieterinteressen zu erreichen. In Art. 240 EGBGB wurden zeitlich befristet besondere Regelungen eingeführt, welche Schuldnern, die wegen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllen können, im Ausgangspunkt die Möglichkeit einräumen, die Leistung einstweilen zu verweigern oder einzustellen, ohne dass hieran für sie nachteilige rechtliche Folgen geknüpft werden. Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.

Außerdem wurden auch Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht geschaffen, die der Situation Rechnung tragen sollen, dass zurzeit keine Eigentümerversammlungen stattfinden können.