ZAP 8/2020, Die Räumungsklage des Vermieters gegen mehre ... / 3. Variante II

Anders als im Grundfall überlässt der Hauptmieter B den Mitbesitz an der gemieteten Wohnung erst nach Zustellung der Räumungsklage des Vermieters A gegen den Hauptmieter B an den volljährigen Untermieter C.

a) Rechtliche Vorbetrachtungen

Sofern eine Überlassung der Mietsache durch den Hauptmieter nach Rechtshängigkeit der gegen ihn gerichteten Räumungsklage erfolgt, was auch einen Besitzwechsel erst nach Rechtskraft des betreffenden Räumungsurteils einschließt, wirkt ein stattgebendes Urteil gem. § 325 ZPO auch gegen den oder die besitzenden Dritten, auf welche(n) der Vermieter das rechtskräftige Räumungsurteil gem. § 727 ZPO umschreiben lassen kann (BGH, Urt. v. 13.3.1981 – V ZR 115/80, NJW 1981, 1517; BGH, Urt. v. 17.2.1983 – III ZR 184/81, NJW 1983, 2032; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 546 Rn 99 m.w.N.).

Die Vorgehensweise der Titelumschreibung nach § 727 ZPO ist allerdings praktisch nur selten durchführbar, da die Gebrauchsüberlassung an den Dritten nach Rechtshängigkeit offenkundig sein muss oder durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden kann, was i.d.R. nur dann möglich ist, wenn ein (erfolgloser) Vollstreckungsversuch den Besitz des Dritten erwiesen hat und der Gerichtsvollzieher dies im Vollstreckungsprotokoll niedergelegt hat. Ebenfalls möglich ist die Erhebung einer Klauselerteilungsklage nach § 731 ZPO sowie eine erneute isolierte Räumungsklage gegen den Dritten.

b) Lösung der Variante II

Der Vermieteranwalt sollte i.R.d. Beauftragung des Gerichtsvollziehers zur Vollziehung des rechtskräftigen Räumungstitels gegen den Hauptmieter darauf hinweisen, dass für den Fall des Antreffens weiterer Personen detailliert im Vollstreckungsprotokoll dazu Stellung genommen wird, ob und warum es sich bei diesen Personen um Mitbesitzer der Mietwohnung handelt (wichtig für die Klauselumschreibung nach § 727 ZPO).

Der Vermieter hat sodann die Wahl zwischen der Erhebung einer Klauselerteilungsklage nach § 731 ZPO und einer erneuten Räumungsklage gegen den Dritten. Vorteil der Klauselerteilungsklage ist, dass es im Rahmen von deren Begründetheit nicht mehr auf die Wirksamkeit der Kündigung aus dem vorhergehenden Rechtsstreit mit dem Hauptmieter ankommt; Ein Nachteil ist, dass eine separate Räumungsklage i.d.R. einfacher, da üblicher zu begründen ist, kein erst nach Rechtshängigkeit des Räumungsrechtsstreits gegen den Hauptmieter begründeter (Mit-)Besitz des Dritten darzulegen und zu beweisen ist und ausnahmsweise wegen § 325 Abs. 1 ZPO das gegen den Hauptmieter ergangene Räumungsurteil auch gegen den Untermieter Rechtskraft zeitigt.