ZAP 8/2021, Das Recht des Mieters zur Mietminderung und ... / a) Minderung kraft Gesetzes und Rückforderungsanspruch

Bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der den mietvertraglichen Gebrauch mehr als unerheblich beeinträchtigt, verringert sich kraft Gesetzes der zu bezahlende Mietzins für den relevanten Zeitraum und zwar um denjenigen Prozentsatz der Bruttomiete, der angesichts der Ausmaße des Mangels und in richterliche Würdigung der damit einhergehenden Gebrauchsbeeinträchtigungen, angemessen ist. Die Minderung bedarf daher keiner besonderen Erklärung des Mieters oder eines sonstigen Gestaltungsaktes (BGH, Urt. v. 27.2.1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 343). Eine Verjährung des Minderungsrechts ist deshalb ebenso ausgeschlossen wie ein Schuldnerverzug des Mieters mit dem angemessen geminderten Mietzins (OLG Düsseldorf, Urt. v. 7.10.1993 – 10 U 3/93, NJW-RR 1994, 399).

Da der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete für den Zeitraum der Gebrauchsbeeinträchtigung schuldet, kann er grds. einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, bzw. aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB, sofern der Mangel erst nach Zahlung eintritt, geltend machen (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 BGB Rn 33). Nach neuester Rechtsprechung des BGH (Hinweisbeschl. v. 4.9.2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018 Rn 17 ff.) steht dem Rückforderungsanspruch des Mieters § 814 BGB noch nicht bei Zahlung der vollen Miete trotz Kenntnis des Mangels, sondern erst dann entgegen, wenn der Mieter nach einer vorzunehmenden Parallelwertung in der Laiensphäre wusste, dass er aufgrund eines Mangels nur zu einer herabgesetzten Mietzahlung verpflichtet war (BGH, a.a.O.).

Hat der Mieter jedoch unter Vorbehalt der teilweisen Rückforderung die gesamte Miete bezahlt, steht § 814 BGB einem Rückforderungsanspruch von vornherein nicht entgegen (BGH, Urt. v. 16.7.2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601). Der Rückforderungsanspruch unterliegt allerdings der allgemeinen dreijährigen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 345).

Praxishinweise:

In der erstinstanzlichen Praxis ist das Problem eines erklärten Vorbehaltes ein Dauerbrenner, weil nicht selten Mieter ohne Erklärung jeglicher Art trotz Vorliegens von Mängeln die Miete in voller Höhe bezahlen. An einen Vorbehalt der Rückforderung sind nur geringe Anforderungen zu stellen: So reicht es regelmäßig aus, wenn der Mieter z.B. auf dem Überweisungsformular im Verwendungszweck vermerkt „Vorbehalt der Rückforderung wegen Mängel”, um die Anwendbarkeit von § 814 BGB auszuschließen. Auch die mündliche Erklärung eines Vorbehaltes reicht aus, allerdings ist aus Gründen der besseren Beweisbarkeit Textform anzuraten.