ZAP 8/2021, Das Recht des Mieters zur Mietminderung und ... / b) Temporärer Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB

§ 536 Abs. 1a BGB wurde mit Wirkung zum 1.5.2013 auch für bestehende Mietverhältnisse eingeführt (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 EGBGB), um energetische Modernisierungen i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB, die zu einer Einsparung von Endenergie führen und deren zügige Durchführung zu fördern (s. Begr. RegE, BT-Drucks 17/10485, S. 14, 17 f.). Dieser Ausschluss hat durchaus eine erhebliche praktische Relevanz, weil die während der Bauphase auftretenden Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Verschattung, Zutritt von Handwerkern u.Ä. durchaus negative ein ggf. erhebliches Minderungsrecht begründen können.

Praxishinweis:

Häufig wird es bei Energetischen Baumaßnahmen auch darum gehen, einen zugleich bestehenden Instandsetzungsbedarf zu beheben, wenn z.B. neue Wärmedämmfenster eingebaut werden, die alten verbauten Fenster aber bereits über 30 Jahre und dringend instandsetzungsbedürftig sind. Es ist umstritten, ob dann der Minderungsausschluss von § 536 Abs. 1a BGB um die Beeinträchtigungen zu reduzieren ist, welche auf die Instandsetzungsarbeiten zurückzuführen sind. Nach richtiger Auffassung ist von einer weiten Auslegung von § 536 Abs. 1a BGB auszugehen und insb. aus Gründen der Rechtssicherheit davon auszugehen, dass zeitgleich durchgeführte Instandsetzungsarbeiten den Minderungsausschluss nicht beeinträchtigen (in diesem Sinne Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 Abs. 1a BGB Rn 40 m.w.N. auch zur Gegenauffassung).

Gleichermaßen umstritten ist, ob der Minderungsausschluss auch davon abhängt, dass die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt wurde, wobei Letzteres die Fälligkeit der Duldungspflicht des Mieters erfordert, welche z.B. bei bestehenden Härtegründen des Mieters (vgl. § 555d Abs. 2 BGB) nicht gegeben sein kann. Nach hier vertretener Auffassung, der der wohl h.M. entspricht, greift der Minderungsausschluss nur bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung nach § 555c BGB ein (wie hier: Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 Abs. 1a BGB Rn 41; Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl. 2021, § 536 BGB Rn 23a).

Beginn des Minderungsausschlusses, für welchen der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast hat, ist die erste zur Minderung führende tatsächliche Beeinträchtigung (wie hier: Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 536 Abs. 1a BGB Rn 42; a.A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rn 68 mit Beginn der Maßnahme). Die Dauer des Minderungsausschlusses ist auf 3 Monate begrenzt, wobei auf die jeweilige Modernisierungsmaßnahme abzustellen ist.