ZAP 8/2022, Die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummiet ... / b) Zeitraum bis zum Zugang der Abrechnung

In diesem Zeitraum sind zwei Konstellationen zu unterscheiden: Die Abrechnung hat den Mieter, wenn auch außerhalb der Abrechnungsfrist erreicht oder der Mieter bestreitet deren Zugang.

Nachdem die Post Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist (s.o.), muss dieser für Verspätungen bei der Postzustellung einstehen, außer die Post selbst hat die Verzögerung (z.B. witterungsbedingt) nicht zu vertreten. Sofern die Abrechnung am letzten Tag der Frist (z.B. am 31.12.) dem Mieter zugeht, ist nach richtiger Auffassung analog § 130 BGB auf den Zugang abzustellen, sodass entscheidend ist, ob der Mieter unter normalen Verhältnissen noch am selben Tag vom Inhalt der Sendung Kenntnis nimmt oder nicht (Müko-BGB/Einsele, § 130 BGB Rn 19). Wird eine Abrechnung z.B. erst nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebs eingeworfen, in dem an Silvester branchenüblich nachmittags nicht gearbeitet wird, auch wenn der 31.12. ein Werktag ist, geht die Abrechnung erst am nächsten Werktag, mithin frühestens am 2.1. des Folgejahres zu (BGH, Urt. v. 5.12.2007 – XII ZR 148/05, NZM 2008, 167). Bei einem privaten Briefkasten soll aufgrund der allgemein geänderten Zustellzeiten etwas anderes gelten, sofern die Abrechnung vor 18 Uhr eingeworfen wurde (LG Hamburg, Urt. v. 2.5.2017 – 316 S 77/16, NZM 2017, 597; Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 108 m.w.N.; Müko-BGB/Einsele, § 130 BGB Rn 19).

Behauptet der Mieter, er habe überhaupt keine Abrechnung erhalten, muss der Vermieter den rechtzeitigen Zugang darlegen und zur Überzeugung des Gerichts beweisen, sodass der Vermieter im Fall eines non liquet die Folgen einer Fristversäumnis zu tragen hat (BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08, NZM 2009, 274). Eine Versendung mittels Einwurfeinschreiben soll noch nicht zur Anwendung des Anscheinsbeweises führen (AG Köln, Urt. v. 16.7.2008 – 220 C 435/07, WuM 2008, 483). Diese Grundsätze gelten nach § 242 BGB nicht, sofern der Mieter den Zugang vorsätzlich vereitelt, allerdings trägt der Vermieter auch insoweit die Darlegungs- und Beweislast der hierfür erforderlichen Tatsachen (Müko-BGB/Einsele, § 130 BGB Rn 36).

Praxishinweis:

In Mietprozessen ist zwischen den Parteien häufig streitig, ob eine mittels einfachen Briefs oder Einwurfeinschreibens versendete Betriebskostenabrechnung dem Mieter überhaupt zugegangen ist, wofür der Vermieter nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast trägt. Nicht selten hängt damit auch zusammen, ob der Vermieter die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB einhalten kann, weil er nur dann noch Nachforderungen vom Mieter verlangen darf. Für die Vermieterseite ist daher dringend anzuraten, eine Zustellung mittels Briefs und neutralen Zeugen in den Briefkasten des Mieters vorzunehmen, wobei der Zeuge sowohl den Inhalt des Schreibens als auch den Akt des gesamten Zustellaktes selbst wahrgenommen haben sollte. Der in der Praxis häufig genutzte Weg eines Einwurfeinschreibens ermöglicht in Zweifelsfällen dem Vermieter gerade nicht, den Zugang der Abrechnung zu beweisen, insb. wenn der Mieter das Einwurfeinschreiben nicht bei der Post abholt und der Vermieter – wie i.d.R. – keine vorsätzliche Zugangsvereitelung nachweisen kann.