ZAP 8/2022, Die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummiet ... / III. Die rechtlichen Voraussetzungen der Übertragung von Betriebskosten nach § 556 BGB

Ausgangspunkt einer vertraglichen Vereinbarung über die Tragung von Betriebskosten ist § 556 BGB, der gemäß seiner systematischen Stellung im Untertitel 2 grds. nur in der Wohnraummiete und nicht auch bei gewerblichen Mietverhältnissen Anwendung findet, vgl. § 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1-3 BGB (BGH, Urt. v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 21). Sachlich findet § 556 BGB nur dann Anwendung, wenn der Mietvertrag eine gesonderte Zahlung des Mieters im Hinblick auf Betriebskosten enthält, was dann nicht der Fall ist, wenn der Vermieter die anfallenden Betriebskosten ganz (sog. Brutto- oder Inklusivmiete) oder zum Teil (sog. Teilinklusivmiete) in den Mietzins einkalkuliert hat (vgl. zu den möglichen Abgeltungsvereinbarungen ausführlich Schmidt/Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 27 ff.).

1. Anforderungen an eine Vereinbarung zum Tragen von Betriebskosten

Eine Umlage von Betriebskosten durch den Vermieter auf den Mieter bedarf in allen Fällen einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen vertraglichen Vereinbarung, da es keine Vermutung dafür gibt, dass Betriebskosten ex ante immer vom Mieter zusätzlich zum Mietzins zu bezahlen sind. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, sind sämtliche oder nicht genannte Betriebskosten mit der Miete abgegolten (BGH, Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 158/01, NZM 2005, 863; Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 50 m.w.N.). Hiervon ausgenommen sind nur die üblicherweise direkt vom Mieter an den Leistungserbringer zu zahlenden Kosten für Strom und Gas (AG Lörrach, Urt. v. 8.9.1998 – 1 C 712/98, WuM 2000, 328). Zur vertraglichen Gestaltung haben die Mietvertragsparteien die Möglichkeit, eine Betriebskostenpauschale mit oder ohne Erhöhungsmöglichkeit zu vereinbaren oder, wie es dem Großteil der Gestaltungen in der Praxis entspricht, eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten mit jährlicher Abrechnung (vgl. § 556 Abs. 2 S. 1, S. 2 BGB). Aufgrund der Privatautonomie steht es den Mietvertragsparteien aber auch frei, andere Mietstrukturen zu vereinbaren (Schmidt/Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 38 ff.). In der gerichtlichen Praxis spielen andere Strukturen jedoch nahezu keine Rolle.

2. Abgrenzung zwischen einer Vorauszahlung und einer Betriebskostenpauschale

Es ist eine Frage der Vertragsauslegung, ob im Einzelfall eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart wurde (§§ 133, 157 BGB). Sofern monatliche Pauschalbeträge und zugleich aber eine Abrechnung vereinbart ist, sollen Vorauszahlungen vorliegen (Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 69 m.w.N. aus der Rechtsprechung). Haben die Parteien einen Pauschalbetrag vereinbart, der nach einer Änderung der Bezugspreise, nicht aber des tatsächlichen Verbrauchs, geändert werden kann, liegt eine Pauschale mit Erhöhungsvorbehalt vor (Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 50 und § 560 BGB Rn 15). Bleiben nach Auslegung aller maßgeblichen Umstände Zweifel, ist von einer Betriebskostenpauschale auszugehen (KreisG Cottbus, Urt. v. 20.1.1993 – 40 C 247/92, WuM 1994, 66; AG Neuss, Urt. v. 15.1.1997 – 30 C 390/95, ZMR 1997, 305). Die früher für preisgebundenen Wohnraum unwirksame Vereinbarung einer Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlung kann in eine Betriebskostenpauschale umgedeutet werden (BGH, Urt. v. 9.3.2011 – VIII ZR 132/10, NJW 2011, 1222).

Praxishinweis:

In der mietrichterlichen Praxis liegen in aller Regel Mietverträge in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) vor, sodass bei der Auslegung § 305c Abs. 2 BGB zu beachten ist, wonach Unklarheiten bei der Vertragsgestaltung zulasten des Verwendens, mithin regelmäßig des Vermieters, gehen (Schmidt/Futterer/Lehmann-Richter, § 560 BGB Rn 7). Auch dieser Umstand soll bei Unklarheiten im Zweifel zur Annahme eine Betriebskostenpauschale führen (LG Berlin, Urt. v. 19.9.2000 – 64 S 137/00, ZMR 2001, 188; LG Wiesbaden, Urt. v. 13.1.1986 – 1 S 39/85, WuM 1987, 274; Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 69).