I. Vorbemerkung
Der nachfolgende Beitrag wird sich mit häufigen Problemfeldern im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen der Vermieterseite bei der Wohnraummiete auseinandersetzen, wobei dabei auch die praktisch relevantesten Einwendungen und das Belegeinsichtsrecht der Mieterseite beleuchtet werden. Zudem wird auf Vermieterseite herausgearbeitet, welche Voraussetzungen für eine fristgerechte Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB vorliegen müssen und welche Folgen eine verschuldete bzw. nicht verschuldete Versäumnis der Abrechnungsfrist haben könnte.
In der mietrichterlichen Praxis wird häufig (auch) über die Berechtigung einzelner oder mehrerer Abrechnungsposten von einer oder mehrerer Betriebskostenabrechnungen gestritten, was nicht selten zu aufwändigen und mitunter, selbst für den juristischen Experten aufgrund der technischen Schwerpunktsetzung einzelner Fragen, schwer nachvollziehbaren Problemstellungen führen kann, die nur unbefriedigend durch Urteil zu lösen und v.a. für die Zukunft zu befrieden sind. Eine Befriedung der Streitparteien ist auch deshalb oft schwer zu erreichen, da häufig Betriebskostenabrechnungen formale Fehler aufweisen, die entweder gar nicht oder nur sehr eingeschränkt nachträglich geheilt werden können, sodass in diesem Zusammenhang ergehende Urteile bei den Parteien oftmals dazu führen, dass bei Erhalt der zukünftigen Betriebskostenabrechnung erneut vor Gericht gestritten wird. Zur Vermeidung häufiger Probleme im Zusammenhang mit der Abrechnung von vorausgezahlten Betriebskosten durch den Vermieter, ist es für beide Mietvertragsparteien daher durchaus lohnend, die Grundzüge der gesetzlichen Anforderungen ausgehend von § 556 BGB zu verinnerlichen und sodann im laufenden Mietverhältnis auch tatsächlich zu leben, um potenziell jährlich wiederaufflammende Streitherde von vornherein auszuräumen.
In der mietrichterlichen Praxis kommen dabei am häufigsten die Fallgestaltungen einer Betriebskostenpauschale einerseits und einer monatlichen Vorauszahlung der Betriebskosten mit jährlicher Abrechnung andererseits sowie die damit im Zusammenhang stehenden Rechtsschwierigkeiten vor. Nicht selten streiten die Parteien auch darüber, ob vertraglich eine Pauschale vereinbart wurde, was in aller Regel vom Mieter behauptet wird, da eine solche für ihn vorteilhafter als eine jährliche Abrechnung ist. Die Vermieterseite geht in diesen Fallgestaltungen zumeist von einer – jedenfalls irgendwann nach Mietvertragsschluss – abgeänderten vertraglichen, jährlichen Abrechnung mit monatlichen Vorauszahlungen aus.
II. Die wirksame Vereinbarung über Betriebskosten bei der Wohnraummiete
Die unmittelbar nur im Wohnraummietrecht geltende Vorschrift des § 556 BGB (BGH, Urt. v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 21) ist Ausgangspunkt zahlreicher Streitigkeiten zwischen den Mietparteien im Zusammenhang mit dem Problemkreis „Betriebskostenabrechnungen”. Von besonderem Interesse ist dabei insb. die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geregelte Abrechnungsfrist für den Vermieter, die „dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen” ist. In der Praxis wird regelmäßig das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum festgelegt, sodass für die Fristwahrung am 31.12. der rechtzeitige Zugang der Abrechnung beim Mieter analog § 130 Abs. 1 S. 1 BGB maßgeblich ist (BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08, NZM 2009, 274; Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 108; analog deshalb, weil es sich bei der Nebenkostenabrechnung um eine Rechenschaftslegung und damit um keine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, diese aber jedenfalls als geschäftsähnliche Handlung einzuordnen ist, auf welche § 130 BGB analog anzuwenden ist, vgl. Staudinger/Artz, § 556 BGB Rn 108). Daran anknüpfend bestimmt § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, dass nach Ablauf dieser Frist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen ist, sofern er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Kann der Vermieter keinen solchen entlastenden Umstand nachweisen, ist eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung gegen den Mieter ausgeschlossen. Es liegt in der Natur der Sache, dass sich viele Vermieter, welche die Abrechnungsfrist – aus welchen Gründen auch immer – nicht einhalten konnten, auf unterschiedlichste Entschuldigungsgründe stützen, um sich einen Nachforderungsanspruch gegen den Mieter zu erhalten.
Daneben wird vor Gericht häufig über die konkrete rechtliche Einordnung der Übertragung von Betriebskosten auf den Mieter gestritten, insb. ob es sich dabei um Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnungsfrist durch den Vermieter oder eine Betriebskostenpauschale handelt. Nicht selten handelt es sich dabei um Konstellationen von jahrzehntealten Mietverträgen, die infolge von Veräußerung zu einer Veränderung der Vermieterstellung geführt haben, § 566 BGB. Der neue Vermieter ist dann regelmäßig aus rein wirtschaftlichen Gründen stark daran interessiert, dass eben keine Betriebskostenpauschale, sondern eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnu...