ZAP 9/2018, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskosten ... / a) Verteilerschlüssel bei Heizkosten und Kosten für Warmwasser

Nach den §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizKV sind bei neueren Gebäuden von den Kosten der zentralen Heizungsanlage und der Warmwasserversorgungsanlage grundsätzlich mindestens 50 %, höchstens jedoch 70 %, nach dem erfassten Wärme- und Warmwasserverbrauch auf die Mieter zu verteilen. Die Verteilung der übrigen Kosten hat nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum zu erfolgen. Bei älteren Gebäuden müssen die Heizkosten zu 30 % nach den Grundkosten und zu 70 % nach den Verbrauchskosten verteilt werden, wenn

• das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt und
• das Gebäude mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird (gilt nicht für Fernheizungen, da dort die Leitungsverluste deutlich höher als bei gebäudeinternen Heizungen sind) und
• die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, wobei auch unterputzliegende Leitungen als gedämmt gelten.

Die Grundkosten dürfen nach wie vor nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die Mieter verteilt werden.

Nach dem unveränderten § 2 HeizKV gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Deshalb muss in den genannten Fällen auch dann nach dem 30-zu-70-Verhältnis abgerechnet werden, wenn ein anderer Verteilungsschlüssel im Mietvertrag steht. Eine Ausnahme gilt nur für Gebäude mit maximal zwei Wohnungen, von denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt und die andere Wohnung vermietet hat. Hier bleibt es bei dem Umlageschlüssel, der mit dem Mieter vereinbart wurde.

Ist wegen eines Geräteausfalls, z.B. Zählerstillstand, oder „aus anderen zwingenden Gründen“, etwa ein Ablesefehler, eine Verbrauchserfassung nicht möglich, dann ist der Vermieter berechtigt, als Ersatzverfahren den Verbrauch früherer Zeiträume oder den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln (§ 9a Abs. 1 HeizKV). Er kann sich auch an den Verbräuchen anderer vergleichbarer Mieter orientieren oder die Ergebnisse der Vorjahre zugrunde legen. Besteht auch diese Möglichkeit nicht, bleibt nur, die vereinbarte Wohnfläche als Grundlage zu nehmen (BGH, Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, WuM 2016, 34 = NJW 2016, 239 = NZM 2016, 42 = MDR 2016, 76 = DWW 2016, 29 = MietRB 2016, 29 = NJW-Spezial 2016, 129).

Hinweis:

Die Einschränkung, dass die Verbrauchserfassung nach früherer Auffassung des BGH von der tatsächlichen Fläche nicht mehr als 10 % abweichen darf (BGH, Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, DWW 2008, 17), lässt sich heute nicht mehr vertreten. Der BGH hat diese Rechtsansicht aufgegeben. Seiner jetzigen Auffassung folgend ist heute allein das Verhältnis der tatsächlichen Flächen für die korrekte Erstellung der Betriebskostenabrechnung maßgebend.

Macht der Vermieter in der Abrechnung nicht deutlich, dass er geschätzt hat und/oder erläutert er die Kriterien seiner Schätzung nicht, so bleibt die Abrechnung nach Auffassung des BGH doch formell ordnungsgemäß (BGH, Urt. v. 20.7.2016 – VIII ZR 263/14, NZM 2016, 764; Urt. v. 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 = NJW 2015, 406). Überzeugend ist dies nicht: Denn die Angabe und die Erläuterung einer Schätzung als Grundlage der Abrechnung bieten für den Mieter einen Anlass zur Überprüfung der Abrechnung. Auch der Gesetzgeber hat auf diesen Fall reagiert und den Strafabschlag in § 12 HeizKV geschaffen und zeigt, dass er die korrekte Ablesung für den Mieter für bedeutsam hält.

Hinweis:

Rechnet der Vermieter die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser trotz entsprechender Möglichkeit nicht verbrauchsabhängig ab, so hat der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 % bei den verbrauchsabhängigen Kosten (§ 12 Abs. 1 HeizKV).