ZAP 9/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / IV. Die vermietete Eigentumswohnung

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat es mit zwei Rechtsbeziehungen zu tun: Zum einen ist er Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und zum anderen ist er Vermieter. Die jeweiligen Rechte (und Pflichten) können sich durchaus unterscheiden. Strittig war die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft einen unmittelbaren Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen einen Mieter hat, der die dem vermietenden Wohnungseigentümer wohnungseigentumsrechtlich zustehenden Rechte überschreitet. Nach bisher schon weit überwiegender Ansicht können die Sondereigentümer von dem Mieter eines anderen Sondereigentümers jedenfalls dann nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass er eine Nutzung des Sondereigentums unterlässt, die einer vereinbarten Zweckbestimmung widerspricht, wenn diese Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen ist. Teilweise wird darüber hinausgehend angenommen, dass die Sondereigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB von dem Mieter eines anderen Sondereigentümers auch die Einhaltung von mehrheitlich beschlossenen Gebrauchsregelungen verlangen können, weil der Vermieter dem Mieter keine weitergehenden Rechte übertragen könne, als er selbst habe. Nach anderer Ansicht binden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer – und erst recht (Mehrheits-)Beschlüsse – nur diese selbst, nicht aber Dritte.

Der WEG-Senat des BGH (GE 2020, 61 = MDR 2020, 82 = ZWE 2020, 144) hat sich nun der ersten Auffassung angeschlossen und der Gemeinschaft einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter zugesprochen. Es ging um eine vom Mieter betriebene Eisdiele, die in einer in der Teilungserklärung als Laden bezeichneten Teileigentumseinheit betrieben wurde. Der Senat weist zunächst darauf hin, dass das Recht des Sondereigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 13 Abs. 2 WEG nur nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG bestehe. Er könne folglich dieses Recht dem Mieter nur dergestalt übertragen, dass dieser zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums unter Einhaltung der Gebrauchsregelungen nach § 15 WEG berechtigt ist. Allein aufgrund und im Umfang dieser Übertragung sind die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, die Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu dulden. Verstößt der Mieter gegen eine für das Gemeinschaftseigentum getroffene Gebrauchsregelung, überschreite er seine Befugnis zu dessen Nutzung und beeinträchtige – selbst wenn ihm der vermietende Eigentümer diese Nutzung gestattet haben sollte – unmittelbar das Eigentum aller anderen Eigentümer. Die Wohnungseigentümer haben daher gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

Gehe es hingegen um die zweckwidrige Nutzung einer Sondereigentumseinheit durch einen Mieter, sei die Rechtslage nur auf den ersten Blick eine andere, weil der Mieter das Miteigentum der übrigen Wohnungseigentümer insoweit gar nicht in Anspruch nehme und es folglich an einer unmittelbaren Beeinträchtigung ihres Eigentums zu fehlen scheine. Gleichwohl spricht der V. Senat den Wohnungseigentümern auch in dieser Konstellation einen unmittelbaren Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Mieter auf Unterlassung der gegen die Zweckbestimmung verstoßenden Nutzung der Einheit zu. Durch die bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung, z.B. als Laden, werde die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt, wenn es sich um eine Regelung im Sinne einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt. Sie diene der Regelung der Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander, ist also Teil der Gemeinschaftsordnung, die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet. Zwar hätte eine solche Vereinbarung zunächst nur Wirkung zwischen den Wohnungseigentümern; sie sei schuldrechtlicher, nicht dinglicher Natur. Jedoch könnten solche Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aber gem. § 5 Abs. 4 S. 1 WEG nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts des WEG durch die Eintragung in das Grundbuch nach § 10 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und auf diese Weise "verdinglicht" werden. Enthalte die Teilungsvereinbarung, die in das Grundbuch einzutragen ist, für eine Sondereigentumseinheit eine Zweckbestimmung, die vorgibt, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, wird hierdurch der Inhalt des Sondereigentums an dieser Einheit ausgestaltet. Die teilungserklärungswidrige Nutzung der Sondereigentumseinheit durch den Mieter stelle eine Beeinträchtigung des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer dar. Der in § 903 S. 1 BGB enthaltene Grundsatz, wonach der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren kann, gilt nach § 13 Abs. 1 WEG auch für das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers. Durch die inhaltliche Ausgestalt...