ZAP 9/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / V. Mietsicherheit

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (BGH NJW 2016, 3231). In jüngster Zeit wurde problematisiert, was für strittige Forderungen zu gelten hat. Nach der Rechtsprechung des BGH darf der Vermieter während des Bestandes des Mietverhältnisses nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen auf die Kaution zurückgreifen (BGH NJW 2014, 2496 = NZM 2014, 551). In der Entscheidung hatte der Senat damals offengelassen, ob diese Rechtsprechung auch auf den Fall des Mietvertragsendes übertragbar ist. Dies wurde in der Literatur (Milger, WImmoT 2014, 7, 15; V. Emmerich in Staudinger [2018], § 551 BGB, Rn 31) und Rechtsprechung (AG Dortmund WuM 2018, 204; DWW 2019, 178) so vertreten. Ohne sich mit dieser Auffassung zu beschäftigen, hat der VIII. Senat die Frage nunmehr eher pragmatisch als dogmatisch anders entschieden.

Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, habe sich der Vermieter nach dem Ende innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und ggf. welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen noch geltend machen wolle. Gibt der Vermieter eine solche Erklärung ab, bedeutet dies, dass der Vermieter über die Mietsicherheit abgerechnet hat, da er damit deutlich mache, ob und ggf. in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. Eine solche Abrechnung könne auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung erfolgen. Hiermit bringe der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat, genauso wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke. Mit Zugang einer solchen ausdrücklichen oder konkludenten Abrechnung beim Mieter werde der Rückzahlungsanspruch bzgl. der Mietsicherheit fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Und das gelte nach der These des BGH auch für streitige Forderungen des Vermieters. Mache demgegenüber der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, könne wiederum der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen (BGH GE 2019, 1105 = NJW 2019, 3371 = MietPrax-AK § 551 BGB Nr. 21 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2019 Anm. 1; Bieber, GE 2019, 1074; Harsch, MietRB 2019, 258; Horst, DWW 2019, 284; Bruns, NJW 2019, 3373; Drasdo, NJW-Spezial 2019, 641).

Hinweis:

Bisher hat der Senat zu Recht dem häufig vertretenen Rechtsirrtum widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch spätestens 6 Monate nach Mietvertragsende fällig wird. Auch wenn die vorliegende Entscheidung auch diesem Punkt eher etwas schwammig formuliert, wenn sie von einer angemessenen Frist spricht, innerhalb derer der Vermieter dem Mieter gegenüber zu erklären habe, ob und ggf. welche Ansprüche er noch geltend mache, dürfte damit die 6-Monatsfrist nicht wiederbelebt worden sein.