1. Kündigungsausschlussvereinbarungen
Im Prinzip gibt es zwei verschiedene Mietverträge, nämlich solche auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) und solche auf unbestimmte Zeit, § 542 BGB. Da in der Wohnraummiete Zeitmietverträge gem. § 575 BGB nur unter sehr stark eingeschränkten Voraussetzungen möglich sind, wurde dort der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Kündigungsverzicht entwickelt. Nach anfänglichem Streit ist diese Vertragsgestaltung in der Wohnraummiete inzwischen grds. anerkannt. Der VIII. Senat hat eine sehr ausdifferenzierte Rechtsprechung zur Wirksamkeit solcher Vereinbarungen, insb. auch im Rahmen von formularvertraglichen Klauseln, entwickelt. Für formularvertragliche Ausschlussvereinbarungen gilt dort eine maximale Frist von 4 Jahren. Der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat (BGH NZM 2020, 54 = NJW 2020, 331) hat diese Grenze jedoch nicht übernommen, da sie auf speziellen wohnraummietrechtlichen Vorgaben beruhe. Eine formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, soll deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein.
Hinweis:
Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist ausschließlich auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Die Bezeichnung des Vertrags oder die Verwendung eines bestimmten Formulars ist unerheblich. Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.
2. Kündigung in Zeiten des beA
Die Kündigungserklärung kann auch im laufenden Rechtsstreit durch oder in einem Schriftsatz während eines anhängigen Rechtsstreits abgegeben werden. In der bloßen Erhebung einer Räumungsklage ist grds. aber noch keine Kündigungserklärung zu sehen. Erfolgt ausdrücklich eine Kündigung in einem an das Gericht gerichteten Schriftsatz, so ist in der Wohnraummiete der Schriftform des § 568 Abs. 1 BGB Genüge getan, wenn dem Kündigungsadressaten bzw. seinem Bevollmächtigten eine vom Prozessbevollmächtigten der Gegenseite selbst beglaubigte Abschrift des die Kündigung aussprechenden Schriftsatzes zugeht. Eine Unterschrift des Prozessbevollmächtigten unter der Abschrift ist neben oder statt der Unterschrift unter dem Beglaubigungsvermerk nicht erforderlich (OLG Hamm, RE v. 23.11.1981, NJW 1982, 452). Die Zustellung nur einer beglaubigten Abschrift von Anwalt zu Anwalt oder von Amts wegen nach § 198 ZPO oder §§ 208 ff. ZPO genügt auch im Hinblick auf § 132 Abs. 1 BGB nicht (BGH WuM 1987, 209). Das bedeutet, dass in der Wohnraummiete einschließlich der ungeschützten Mietverhältnisse des § 548 Abs. 2 und 3 BGB eine Kündigung in Textform, also per Fax, SMS oder E-Mail ebenso unwirksam ist wie eine mündlich erklärte Kündigung. Auch eine E-Mail mit eingescannter Unterschrift erfüllt nicht die Schriftform (Häublein in MüKoBGB § 568 BGB Rn 5; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, § 568 BGB Rn 11; Schmid, GE 2002, 1039).
Zulässig ist aber eine Kündigung in elektronischer Form gem. § 126a BGB. Das ergibt sich aus § 126 Abs. 3 BGB, wonach die schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden kann. In diesem Fall muss der Aussteller der Erklärung gem. § 126a Abs. 1 BGB dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Die Anforderungen an eine solche elektronische Signatur sind in Abschnitt 4 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23.7.2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Aufhebung der Richtlinie 1999/93/EG geregelt. Danach hat eine solche qualifizierte Signatur gem. Art 25 Abs. 2 VO die gleiche Rechtswirkung wie eine handschriftliche Unterschrift. Nach Art. 27 ff. der VO erfordert dies eine Signaturkarte sowie ein qualifiziertes Zertifikat eines Dienstanbieters und die Nutzung einer sicheren Signaturerstellungseinheit. Hierzu zählt das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) nicht (Ehrmann/Streyl NZM 2019, 873; Dötsch MietRB 2018, 30, 31). Ob eine Kündigung in einem mit qualifizierter elektronischer Signatur versehenem Schriftsatz an das Gericht wirksam ist, ist strittig. Unproblematisch ist der Fall, in dem das Gericht diesen Schriftsatz elektronisch an den Adressaten weiterleitet (sog. medienwahrende Zustellung). Strittig ist der Fall, wenn der Schriftsatz erst bei Gericht ausgedruckt wird (sog. Medientransfer) und dann an den Adressaten weitergeleitet wird. Zum einen wird vertreten, dass dies nicht der Schriftform genügt (Dötsch, MietRB 2018, 30, 31; Ulrich/Schmieder jM 2017, 398 [399]), zum anderen wird aktuell die Auffassung vertreten, dass dies dann wirksam sei, wenn dem Empfänger zugleich der Transfervermerk mitübersandt werde (Ehrmann/Streyl NZM 2019, 873 [876]). Formwirksam ist die Kündigung aber zumindest dann, wenn der Anwalt sel...