ZAP 9/2021, Neuere Entwicklungen zum Brauerei- und Gastr ... / III. Pacht und Miete

Bezugsverpflichtung bei Pachtvertrag: Eine Brauerei, die Gaststätten verpachtet, darf im Gegenzug eine vertragliche Bierbezugspflicht vereinbaren. Das stellt keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB dar. Auch weitere, den Gastwirt belastende Klauseln – wie ein Mindestbezug, Ausgleichszahlungen im Fall, dass der Mindestbezug unterschritten wird, eine eventuell darüber hinausgehende Schadensersatzpflicht sowie Kündigungsmöglichkeiten für den Fall der Nicht- oder Schlechterfüllung – benachteiligen den Wirt nicht unangemessen. Brauereien hätten ein berechtigtes Interesse, ihren Getränkeabsatz durch Belieferungsrechte zu sichern. Selbst wenn, wie hier, in einem vietnamesischen Restaurant gar keine 80 hl p.a. verkauft werden könnten, trägt der Pächter das Verwendungsrisiko für die Pachtsache (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.10.2016 – 2 U 89/16).

Keine Wiedereinräumung des Besitzes nach freiwilliger Schlüsselübergabe: Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass ein Pächter nach der Herausgabe der Schlüssel für gepachtete Restauranträume in Kenntnis einer außerordentlichen fristlosen Kündigung auch dann nicht Wiedereinräumung des Besitzes verlangen kann, wenn die Übergabe der Schlüssel auf Aufforderung von Polizeibeamten erfolgte (OLG Frankfurt, Urt. v. 16.10.2020 – 2 W 20/50). Ein Mitarbeiter des Restaurants fand eines Tages die Kühlschränke verschlossen vor. Als er den Hausmeister aufsuchte, überreichte ihm dieser die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrags und forderte ihn zur Schlüsselherausgabe auf. Die dann hinzugerufenen Polizeibeamten forderten ebenfalls den Pächter zur Wahrung des Hausrechts der Verpächterin zur Herausgabe der Schlüssel auf. Daraufhin wurde der Schlüssel ausgehändigt. Der Pächter begehrte nun im Wege des Eilrechtschutzes, ihm wieder den Schlüssel und damit den Besitz an dem Restaurant einzuräumen, weil er das Vorgehen der Verpächterin für verbotene Eigenmacht, § 858 BGB hielt. Geht der Besitz durch sog. verbotene Eigenmacht verloren, wäre dem Pächter der Besitz wieder einzuräumen gewesen. Die Verpächterin störte zwar durch das Abschließen der Kühlschränke, ohne die das Restaurant nicht betrieben werden könne, den Besitz des Pächters in verbotener Weise. Da der Pächter aber danach die Schlüssel des Restaurants willentlich herausgegeben habe, habe er der Besitzaufgabe zugestimmt. Diese Zustimmung wäre zwar vermutlich ohne Aufforderung durch die Polizeibeamten nicht erfolgt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hätten die Polizeibeamten aber nicht einen so erheblichen Druck ausgeübt, dass der Pächter seiner freien Willensentschließung beraubt gewesen wäre. Die ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung sei auch nicht offenkundig unwirksam, sodass der Antragstellerin auch nicht deshalb der Besitz wiedereinzuräumen sei.

Vormietrecht in gewerblichen Mietverträgen auch in AGB möglich: Für Gastronomiebetriebe ist ein Vormietrecht für Anschlussflächen am Mietobjekt sinnvoll. Dieses Vormietrecht kommt zum Tragen, wenn z.B. der bisherige Mietvertrag der Anschlussfläche ausläuft. Dieses Recht kann auch formularmäßig in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden (OLG Stuttgart, Urt. v. 7.11.2019 – 13 U 215/19).

Augen auf bei Vormietrechten! In gewerblichen Mietverträgen sind Vormiet-, Options- und Verlängerungsklauseln durchaus üblich. Über die nachfolgende Klausel kam es zum Streit:

Zitat

„Vormietrecht: Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein.”

Der Vermieter kündigte am 23.6.2018 und schloss einen Anschlussmietvertrag mit einem neuen Mieter ab. Der erste Mieter übte darauf am 19.9.2018 das Vormietrecht aus – zu Recht! Er musste das Objekt nicht räumen, da mit der Ausübung der Option ein neuer Mietvertrag zwischen ihm und dem Vermieter zustande gekommen ist. Die Klausel als AGB halte auch einer Inhaltskontrolle stand. Der Begriff „Vormietrecht” ist hinreichend transparent. Ergebnis: Der Mieter, den der Vermieter loswerden wollte, ist wieder im Hause (OLG Stuttgart, Urt. v. 7.11.2019 – 13 U 215/19). Hoffentlich stand der neu abgeschlossene Mietvertrag unter der auflösenden Bedingung, dass das Vormietrecht nicht ausgeübt wurde.

Konkurrenzschutz: Gewerbliche Gaststättenmiet- und Pachtverträge beinhalten stillschweigend einen Konkurrenzschutz zugunsten des Gastwirts. Das wird auch ohne eine ausdrückliche Vertragsregelung allgemein aus dem Vertragszweck gewerblicher Miet- und Pachtverträge geschlossen (Palandt/Weidenkaff, § 535 Rn 27). Vorformulierte Vertragsformulierungen des Vermieters schließen den Konkurrenzschutz daher häufig aus. Als vorformulierte Klausel ist das aber unwirksam, wenn der Ausschluss des Konkurrenzschutzes mit einer Betriebspflicht des Gastronomiebetriebs einschließlich einer Sortimentsbindung kombiniert wird. Umgekehrt bleibt eine isolierte Sortimentsbindung in einem Gewerbemietvertrag grds. zulässig (BGH, Urt. v. 26.2.2020 – XII...