Zeitmietvertrag / 2 Zeitmietvertrag nach geltendem Recht

2.1 Rechtslage

Ein Zeitmietvertrag kann nur unter bestimmten Voraussetzungen, d. h. nur bei Vorliegen eines der im Gesetz genannten Befristungsgründe, in zulässiger Weise abgeschlossen werden. Zeitmietverträge können für jede beliebige Zeitdauer abgeschlossen werden.

Hinweis

Vertrag auf unbestimmte Zeit

Schließen die Parteien einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit ab, ohne dass einer der in § 575 BGB genannten Befristungsgründe vorliegt, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.^[1]

Umdeutung

Ein einfacher Zeitmietvertrag, der nach dem 1.9.2001 geschlossen wurde, kann in einen Vertrag mit befristetem Kündigungsausschluss (Kündigungsverzicht) umgedeutet werden. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung tritt an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (wie früher bei einem einfachen Zeitmietvertrag).^[2]

Wichtig

Schaffen Sie sich Rechtssicherheit durch ein klare Vereinbarung

Wenn Sie keinen der nachfolgenden Befristungsgründe haben, vereinbaren Sie lediglich einen wirksamen wechselseitigen Kündigungsverzicht. Sie können sich nicht sicher sein, dass Ihr Zeitvertrag ohne Grund so umgedeutet wird.

[1] § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[2] BGH, Urteile v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12 und v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12.

2.2 Befristungsgründe

Folgende Befristungsgründe sind vom Gesetz zugelassen:

2.2.1 Eigenbedarf

Wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will.^[1] Die Mitteilung des Vermieters über seine geplante Verwendungsabsicht muss einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung ermöglicht. Die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts genügt nicht. Es empfehlen sich daher möglichst konkrete Angaben, insbesondere Name, Vorname und Verwandtschaftsverhältnis.

Die zeitliche Befristung in einem schriftlichen Wohnraummietvertrag, in dem als Befristungsgrund ein Eigenbedarf für den (zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mit der Vermieterin in Hausgemeinschaft wohnenden) Lebensgefährten der Vermieterin angegeben ist, ist unwirksam, mit der Folge, dass das Mietverhältnis als zeitlich unbefristet anzusehen ist. Der Lebensgefährte der Vermieterin ist kein Familienangehöriger i. S. d. §§ 1589, 1590 BGB.^[2]

Verwandschaft/Schwägerschaft ist ausreichend. Es gibt keine Abstufung nach dem entsprechenden Grad.

Praxis-Tipp

Angabe mehrerer Bedarfspersonen ist erlaubt

Zulässig ist die Angabe mehrerer Bedarfspersonen, z. B. "für meinen Sohn Anton oder meine Tochter Berta". Dies gilt auch für Personen, die nicht aus der gleichen Personengruppe stammen, also z. B. "für meinen Sohn Anton Meier oder meine Eltern Karl und Elisabeth Meier". Auf den Auskunftsanspruch des Mieters hin ist allerdings dann die Bedarfsperson konkret zu benennen.

[1] § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

[2] LG München I, Urteil v. 14.3.2017, 14 S 2245/17, ZMR 2017, 487.

2.2.2 Geplante bauliche Änderung

Der zweite zulässige Befristungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden.^[1]

Beseitigt wird die Mietsache zunächst durch einen Abriss des Gebäudes. Eine Beseitigung kann aber auch durch einen Umbau eintreten, der den Fortfall der Wohnung zur Folge hat, indem zwei oder mehrere Wohnungen zusammengelegt werden oder die eine Wohnung verkleinert und eine andere Wohnung vergrößert wird.

Hinweis

Konkrete Bezeichnung erforderlich

Die Angaben über den Umfang der baulichen Änderung müssen so konkret sein, dass der Mieter nachprüfen kann, ob die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter zur Duldung gem. § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet wäre. Abstrakte Angaben wie "grundlegender Umbau der Wohnung" reichen nicht aus. Die Baumaßnahmen müssen so genau bezeichnet werden, dass das Ausmaß der vorzunehmenden Arbeiten hinsichtlich Art und Dauer der Störung vom Mieter beurteilt werden kann. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, ist ausreichend. Das genaue Abrissdatum oder die genau geplante Baumaßnahme muss nicht angegeben werden.^[2]

Unter wesentliche Veränderung fallen z. B.

• die Zusammenlegung zweier Wohnungen,
• die Aufteilung einer großen Wohnung in kleinere Apartments,
• der Ausbau des Dachgeschosses und der damit verbundenen Erweiterung der obersten Wohnung (Maisonette),
• vollständige Erneuerung der Ausstattung einer Wohnung (Heizung, Elektrik, Bodenbelag, Türen, Bad etc.).

Im Prinzip sind das Maßnahmen, die nur in einer leeren Wohnung durchgeführt werden können.

[1] § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 18.4.2007, VIII ZR 182/06, WuM 2007, 319, 321.

2.2.3 Vermietung als Werkswohnung

Der dritte und letzte Befristungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume an einen zur Dienst...