ZErb 01/2009, Immobilien verschenken und vererben nach I ... / 2. Bewertungsobjekt

Bewertungsrechttechnisch wird nicht von Immobilien sondern von Grundstücken gesprochen; diese können unbebaut, im Zustand der Bebauung oder bebaut sein. Bewertungsobjekt ist das einzelne Grundstück in Form seiner wirtschaftlichen Einheit (§ 2 BewG). Gewöhnlich bildet das bürgerlich-rechtlich bestimmte Grundstück auch die zu bewertende wirtschaftliche Einheit. Eine Besonderheit gilt für die Bewertung der land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke; für sie gibt es besondere Bewertungsregeln.^[4] Die Wohngebäude sowie die Betriebswohnungen der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (LuF) werden wiederum wie die (privaten) Grundstücke und andere Betriebsgrundstücke bewertet (mit Abschlag von 15 % gem. § 167 BewG).

[4] LuF-Betriebe sind Gegenstand einer gesonderten Darstellung.

a) Besonderheiten bei Betriebsgrundstücken ab 2009

Grundstücken des Grund- oder (gewerblichen, freiberuflichen) Betriebsvermögens werden nach den gleichen Vorschriften bewertet. Das gilt für Betriebsgrundstücke allerdings nur dann, wenn eine Einzelbewertung überhaupt erforderlich ist. Grundregel der neuen Bewertung des Betriebsvermögens ist, das betreffende Unternehmen ohne Berücksichtigung der Einzelwerte in einem Arbeitsgang nach dem Ertrag des Unternehmens zu bewerten. Für Betriebsgrundstücke hat dies zur Folge, dass sie als Einzelposition grundsätzlich gar nicht auftauchen. Das könnte zur Folge haben, dass bei relativ geringem Ertrag auch wertvolle Betriebsgrundstücke in einem niedrigeren Ertragswert erfasst und abgegolten sind. Gem. § 200 Abs. 2 BewG scheiden aber bestimmte Betriebsgrundstücke von vorneherein aus der Bewertung nach dem Ertrag aus. Diese sog. nicht betriebsnotwendigen Grundstücke sind mit ihrem gemeinen Wert dem Ertragswert hinzuzuaddieren.^[5] Bei der Ertragsermittlung ist natürlich der darauf entfallende Ertrag aus dem zu kapitalisierenden Gesamtertrag herauszurechnen. Auch bei Sonderbetriebsvermögen bei Personengesellschaften ist so ähnlich zu verfahren. Diese Grundstücke sind also ebenfalls mit ihrem gemeinen Wert gem. der §§ 177 ff BewG zu bewerten. Letztlich hat das Gesetz für Fälle geringen Ertrages vorgesehen, dass Betriebsvermögen mindestens mit der saldierten Summe der gemeinen Werte der Einzelwirtschaftsgüter anzusetzen ist. Für diese Substanzbewertung ist demnach ebenfalls eine Bewertung der Betriebsgrundstücke nach den §§ 177 ff BewG erforderlich.

[5] Gewöhnlich werden die nicht betriebsnotwendigen Grundstücke gleichzeitig nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen iSd § 13 b ErbStG sein; die Begriffe sind aber nicht deckungsgleich.

b) Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Grund und Boden, Wohnungs- und Teileigentum

Das Erbbaurecht wird weiterhin abweichend vom Zivilrecht als ein Wirtschaftsgut des Grundvermögens angesehen und damit nicht wie ein Recht, sondern wie ein Grundstück bewertet. Entsprechendes gilt gem. § 180 Abs. 2 BewG für Gebäude auf fremdem Grund und Boden, selbst wenn sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden sind. Nach wie vor gelten auch das Wohnungs- und Teileigentum als eigenständiges Grundstück. Insgesamt besteht bei der bewertungsrechtlichen Zuordnung zum Grundvermögen Rechtskontinuität.