ZErb 01/2009, Immobilien verschenken und vererben nach I ... / B. Bewertung der Grundstücke des Grundvermögens

Die Bewertung der Grundstücke des Grundvermögens ist vollständig im BewG selbst geregelt. Zunächst war vorgesehen, die Einzelheiten der Bewertung in einer Grundvermögensbewertungsverordnung vorzuschreiben. Aufgrund vielseitiger Kritik, dass die Bewertung im Gesetz nur unvollständig beschrieben und daher Bewertungsdetails in der Verordnung ohne gesetzliche Grundlage geregelt würden, hat man von der Verordnung wieder Abstand genommen.

[6] Wolf-Dietrich Drosdzol, Erbschaftsteuerreform: Die Bewertung des Grundvermögens, ZEV 2008, 10–16, 177–181; Steffen Wiegand, Die Neuregelung des erbschaftsteuerlichen Bewertungsrechts auf der Grundlage der künftigen Bewertungsverordnungen, ZEV 2008, 129–133; Dirk Eisele, Erbschaftsteuerliches Bewertungsrecht, NWB Beratung aktuell 2008, 895–908 (11/2008); ders. Erbschaftsteuerliches Bewertungsrecht – Verordnung zur Neubewertung des Grundvermögens, NWB Beratung aktuell 2008, 695–710 (9/2008); Ingo Krause, Mathias Grootens, Der Entwurf zur neuen Grundbesitzbewertung nach dem ErbStRG, BBEV 2008, 80–91; Rave, Kühnold, Bewertung des Grundvermögens und der Betriebsgrundstücke nach der Erbschaftsteuer-Reform 2008, DStZ 2008, 240–251.

1. Bewertung unbebauter Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind Flächen, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ruinen, aufgelassene Industriebrachen etc. bleiben also unberücksichtigt. Rohbauten etc. werden im Rahmen eines Grundstücks im Zustand der Bebauung erfasst. Nach bisherigem Recht galten auch Grundstücke als unbebaut, wenn sich darauf Gebäude befanden, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden konnten (§ 145 Abs. 2 Satz 2 BewG). Künftig gelten derartige Grundstücke als bebaute Grundstücke. Das hat zur Folge, dass auch diese Bauwerke separat zu bewerten sind und zusammen mit dem Bodenwert den Grundbesitzwert bilden. Im Übrigen gelten für die Definition die bisherigen Kriterien unverändert weiter. Im Allgemeinen kann daher für die Bestimmung, ob ein unbebautes Grundstück vorliegt, auf die schon vorhandenen Verwaltungsgrundsätze in R 159 ErbStR 2003 und die dazu ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden.

Besondere Bedeutung kommt der Wertermittlung der unbebauten Grundstücke insbesondere deswegen zu, weil der Steuerwert des unbebauten Grundstücks ab 2009 immer auch Bestandteil der Bewertung bebauter Grundstücke ist. Dabei bleibt sogar der Umstand, dass das Grundstück wegen der vorhandenen Bebauung in der Regel gar nicht zum Verkehrswert des Grundstücks verkauft werden könnte, außer Betracht.

a) Bewertungsmethodik

Unbebaute Grundstücke sind mit ihrem gemeinen Wert anzusetzen. Zur Ermittlung des gemeinen Werts ist eine typisierende Bewertung in einem mittelbaren Vergleichswertverfahren, nämlich – wie bisher – nach den aktuellen Bodenrichtwerten und der Grundstücksfläche, vorgeschrieben. Die Bodenrichtwerte sind zwar selbst aus realistischen Kaufpreisen abgeleitet, aber auch ihrerseits nivelliert worden. Das bedeutet, dass für das einzelne Grundstück bei Heranziehung der Bodenrichtwerte nicht zwingend der individuelle Verkehrswert ermittelt wird. Weil der nach noch gültigem Recht (vgl. § 145 Abs. 3 BewG) zulässige allgemeine Abschlag vom Bodenrichtwert von 20 % ab 2009 entfällt, werden unbebaute Grundstücke bei der Erbschaftsteuer entsprechend höher angesetzt und lösen ggf. eine höhere Erbschaftsteuer aus.

Praxis-Beispiel

Eltern wollen einem Kind ein Baugrundstück schenken. Ein Baugrundstück von 600 m2 mit Bodenrichtwert von 300 EUR wird bisher mit 144.000 EUR, künftig mit 180.000 EUR angesetzt. Selbst wenn wegen des höheren Kinderfreibetrags (von 205.000 EUR auf 400.000 EUR) die Schenkung in beiden Fällen zunächst frei bleibt, vermindert sich im 10-Jahres-Zeitraum das steuerfreie Volumen um 44.000 EUR. Andererseits bleiben nach neuem Recht weitere 220.000 EUR, nach altem Recht nur weitere 59.000 EUR steuerfrei. Wegen der Wechselwirkung "Höhere Bewertung" und "Höherer Feibetrag", ist in diesem Fall das neue Recht günstiger.

b) Bodenrichtwert

Grundlage für die Bodenrichtwerte sind die Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB). In Art. 4 ErbStRG werden die maßgebenden Vorschriften des BauGB an die erweiterten Erfordernisse der neuen steuerlichen Grundstücksbewertung angepasst, d. h., auf die Gutachterausschüsse kommen zusätzliche Aufgaben zu.

Die Bodenrichtwerte betreffen in erster Linie baureife erschlossene Baugrundstücke. Die Bodenrichtwerte beziehen sich außerdem auf bestimmte lagetypische Merkmale, als da sind Grundstücksqualität, Lage, Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Oberflächengestalt, Baubeschränkungen, dingliche Beschränkungen, Außenanlagen, sonstige individuelle Gegebenheiten (Ruinen, Baureste etc.). Nicht alle geerbten Grundstücke habe diese Merkmale. Weichen sie von den lagetypischen Merkmalen ab, lässt die Finanzverwaltung bisher in folgenden Fällen eine Korrektur des betreffenden Bodenrichtwerts für bebaute Grundstücke zu:

▪	bei abweichender Grundstücksgröße
▪	bei abweichender Grundstückstiefe
▪	bei abweichender baulicher N...