Als Nächstes ist der Gebäudesachwert nach § 190 BewG zu ermitteln. Dabei ist vom Gebäuderegelherstellungswert nach § 190 Abs. 1 BewG auszugehen. Dazu sind die Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes zu multiplizieren.
1. Ermittlung der Regelherstellungskosten
Die Regelherstellungskosten sind aus Anlage 24 zum ErbStRG ersichtlich. Dabei ist einerseits eine Grobeinteilung der Baujahre und andererseits eine Differenzierung danach vorgesehen, ob das Objekt einen Keller hat und ob das Dachgeschoss ausgebaut ist oder nicht. Schließlich kommt es auf den Ausstattungsstandard an.
Dass es sich vorliegend um ein unterkellertes Gebäude, Baujahr 1931, handelt, könnte den Bearbeitern der Bewertungsstelle aus der Einheitswertakte bekannt sein, manches Mal werden sie aber nicht wissen, ob ein Keller vorhanden ist oder nicht. Ob das Dachgeschoss nachträglich, also nach der letzten Einheitswertfeststellung, ausgebaut wurde oder nicht, dürfte den Bearbeitern der Bewertungsstelle nicht immer bekannt sein, da für die Einheitsbewertung insoweit keine Anzeigepflicht besteht.
Der Berater hat es hier einfacher. Im Idealfall kennt er das Gebäude, anderenfalls kann er sich bei seinem Mandanten die nötigen Informationen besorgen.
Das hier zu bewertende Gebäude verfügt lt. Sachverhalt über einen Keller und hat kein ausgebautes Dachgeschoss. Es ist deshalb in die Gebäudeklasse 1.12 (mit Keller, aber ohne ausgebautes Dachgeschoss) einzuordnen. Alleine die Einstufung in die Gebäudeklasse 1.12 hilft aber zur Bestimmung der Regelherstellungskosten nicht weiter, hierzu ist auch erforderlich zu bestimmen, wie der Ausstattungsstandard ist, denn die Anlage 24 unterscheidet zwischen einfachem, mittlerem und gehobenem Ausstattungsstandard.
Als Steuerpflichtiger und Berater wird man bemüht sein, in die Rubrik "einfach" oder schlimmstenfalls "mittel" einsortiert zu werden. Man kann sich die Einstufung aber nicht aussuchen, sondern ist gehalten, dazu den Ausstattungsbogen BBW 2b/09 auszufüllen. Dieser Vordruck könnte auch im vorliegenden Fall dem Berater dazu dienen, den Ausstattungsstandard zu bestimmen. Ist der Vordruck nicht zur Hand, ist nach Anlage 24 Abs. 3 vorzugehen. Das führt für das hier zu bewertende Grundstück zu folgendem Ergebnis:
| Fassade Massivbau |
Mauerwerk mit Putz |
einfach |
| Fenster |
Holzfenster mit Isolierverglasung |
mittel |
| Dach |
Betondachpfanne mit Wärmedämmung |
mittel |
| Sanitärinstallation |
Bad/WC, Gäste-WC |
mittel |
| Innenwandbekleidung der Nassräume |
Fliesen raumhoch |
gehoben |
| Bodenbeläge |
Teppich, Nassräume Fliesen |
mittel |
| Innentüren |
Holztüren |
mittel |
| Heizung |
Zentralheizung m. Pumpe u. Flachheizkörper |
gehoben |
| Elektroinstallation |
Je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2–4 Steckdosen |
mittel |
| Sonstige Einbauten |
Entfällt, siehe Abschn. 28 zu § 189–191 BewG letzter Satz |
entfällt |
Bei Auswertung der oben ausgefüllten Tabelle kommt man rechnerisch zu folgendem Ergebnis:
| Ausstattungsmerkmal |
Anzahl |
Regelherstellungskosten |
Summe |
| einfach |
1 |
520 |
520 |
| mittel |
6 |
570 |
3.420 |
| gehoben |
2 |
660 |
1.320 |
| gesamt |
9 |
|
5.260 |
| ▪ |
Der Flächenpreis für das Haus beträgt entsprechend dem Beispiel in H 28 zu den §§ 189–191 BewG = 5.260/9 = 584,44 EUR/m2 |
| ▪ |
Außerdem befindet sich auf dem Grundstück lt. Sachverhalt noch eine frei stehende Betonfertiggarage. Für diese ist unabhängig von Baujahr und Ausstattungsstandard nach Anlage 24 Gebäudeklasse 4.11 ein Flächenpreis von 290 EUR/m2 anzusetzen. |
| ▪ |
Besonders werthaltige Außenanlagen nach Abschn. 29 zu § 189–191 des gleichlautenden Erlasses vom 5.5.2009 sind nicht vorhanden. |
2. Ermittlung der Brutto-Grundfläche
Nachdem nun sowohl für das Haus als auch für die Garage die Flächenpreise ermittelt worden sind, muss die Brutto-Grundfläche ermittelt werden:
Die Berechnung der Brutto-Grundfläche regelt Abschn. 30 des gleichlautenden Erlasses vom 5.5.2009. Das hier zu beurteilende Objekt sieht wie folgt aus:
Grundflächen (Außenmaße)
| Keller |
30 m2 |
voller Ansatz |
| Erdgeschoss |
30 m2 |
voller Ansatz |
| I. Etage |
30 m2 |
voller Ansatz |
| Nicht ausgebautes Dachgeschoss |
30 m2 |
voller Ansatz n. Abschn. 30 Abs. 5 S. 6 |
| Spitzboden nicht nutzbar |
20 m2 |
kein Ansatz n. Abschn. 30 Abs. 5 S. 5 |
| Balkon nicht überdacht |
12 m2 |
kein Ansatz n. Abschn. 30 Abs. 1 S. 3 |
| ▪ |
Die Brutto-Grundfläche für das Haus beträgt danach 4 * 30 m2 = 120 m2 |
| ▪ |
Die Brutto-Grundfläche für die Garage beträgt lt. Sachverhalt 18 m2 |
Der Gebäudeherstellungswert beträgt danach für
| das Haus |
die Garage |
| 120 m2 * 584,44 EUR/m2 = 70.132,80 EUR |
18 m2 * 290 EUR/m2 = 5.220 EUR |
3. Berechnung der Alterswertminderung
Hiervon abzuziehen ist die Alterswertminderung nach § 190 Abs. 2 BewG
Tatsächliches Baujahr der Gebäude:
Als Nächstes ist zu prüfen, ob statt von dem tatsächlichen Baujahr von einem fiktiven Baujahr auszugehen ist:
Offenbart der Steuerpflichtige oder sein Berater nach Abschn. 31 Abs. 3 zu § 189–191 BewG des gleichlautenden Erlasses vom 5.5.2009, dass in den letzten 10 Jahren vor dem Bewertungsstichtag durchgreifende Modernisi...