ZErb 03/2021, Der Familienpool als Nachfolgeinstrument ( ... / aa) Entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung

Die grundsätzliche steuerliche Anerkennung von Veräußerungsvorgängen zwischen Gesellschafter und Gesellschaft, selbst bei 100 % Beteiligung des Gesellschafters am Gesellschaftsvermögen, erlaubt insbesondere einen Verkauf von Immobilien an die Gesellschaft auf der Basis des aktuellen Verkehrswertes zur Schaffung einer neuen AfA-Bemessungsgrundlage.^[36]

Praxis-Beispiel

Vor diesem Hintergrund bietet es sich in der Situation des Fallbeispiels zwecks Schaffung neuen Abschreibungspotenzials an, dass die beiden vermieteten Immobilien durch F zum Verkehrswert an die Gesellschaft verkauft werden, wobei der Kaufpreis durch Übernahme der noch valutierenden Verbindlichkeiten durch die Gesellschaft und Gewährung eines Darlehens von F an die Gesellschaft in Höhe des Restbetrages (Stundung des Restkaufpreises) erfüllt wird.

Hinweis

Formulierungsbeispiel für eine entgeltliche Übertragung der Immobilien auf Grundlage eines Kaufvertrages

§ 1

Verkauf

F (nachfolgend auch Verkäuferin genannt) verkauft den vorbezeichneten Grundbesitz mit allen wesentlichen Bestandteilen und Zubehör an die M und F Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG (nachfolgend auch Käufer genannt).

§ 2

Übernahme von Belastungen

Optional, falls Rechte gelöscht werden sollen

(1) Die in den Grundbüchern der Objekte x und x in Abteilung II eingetragenen Nießbrauchrechte für x sollen gelöscht werden. x bewilligt und x beantragt die Löschung der Nießbrauchrechte im Grundbuch.

(2) Die weiteren in Abteilung II und III jeweils aufgeführten Belastungen werden, soweit nicht ausdrücklich anders geregelt, vom Käufer dinglich übernommen. Insbesondere übernommen wird die Belastung in Abt. II. lfd.-Nr. x.

(3) Die in Abt. III eingetragenen Belastungen sichern derzeit noch Verbindlichkeiten des Verkäufers. Diese Verbindlichkeiten, die in der Vorbemerkung zu dieser Urkunde jeweils näher bezeichnet sind, werden auch schuldrechtlich vom Käufer übernommen. Die Beteiligten werden versuchen, mit den jeweiligen Darlehensgebern eine Vertragsübernahme oder hilfsweise einen Schuldbeitritt zu vereinbaren. Sollten die jeweiligen Darlehensgeber einer Vertragsübernahme widersprechen, so stellen die Beteiligten sich im Innenverhältnis wirtschaftlich so, als wenn eine Vertragsübernahme stattgefunden hätte. Der Käufer stellt den Verkäufer dann aus den Darlehensverbindlichkeiten frei. Die Übernahme erfolgt in Anrechnung auf den Kaufpreis und mit den Valutenständen zum Stichtag. Derzeit gehen die Parteien übereinstimmend von einer Summe in Höhe von insgesamt ca. 2.000.000 EUR aus.

§ 3

Kaufpreis

(1) Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand beträgt 6.000.000 EUR und setzt sich wie folgt zusammen:

Immobilie 1: 3.000.000 EUR (dabei entfallen nach dem Verhältnis der Sachwerte auf das Grundstück 25 % und auf das Gebäude 75 %).

Immobilie 2: 3.000.000 EUR (dabei entfallen nach dem Verhältnis der Sachwerte auf das Grundstück 25 % und auf das Gebäude 75 %).

(2) Der nach Übernahme der Darlehensvaluten nach § 2 noch gegenüber dem Verkäufer geschuldete Restkaufpreis i.H.v. 4.000.000 EUR ist fällig am x, nicht jedoch vor Ablauf einer Woche nach einer schriftlichen Mitteilung des Notars an den Käufer, dass die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

a) die zum Vertrag und seiner Durchführung erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen – mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung – liegen dem Notar vor;

b) die zuständige Gemeinde hat bestätigt, dass ein gesetzliches Vorkaufs- und Grunderwerbsrecht nicht besteht oder ausgeübt wird.

(3) Der Käufer kommt in Verzug, wenn er nicht innerhalb einer Woche nach Fälligkeit Zahlung leistet. Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass der Verzugszinssatz für das Jahr gemäß § 288 Abs. 1 BGB 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz beträgt.

(4) Der Käufer unterwirft sich wegen der Zahlung des Restkaufpreises dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Dem Verkäufer kann jederzeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden, nicht jedoch vor Eintritt der Kaufpreisfälligkeit.

(5) Die Parteien werden sich voraussichtlich darauf verständigen, dass der Verkäufer dem Käufer statt unmittelbarer Zahlung ein Darlehen in Höhe des geschuldeten Restkaufpreises gewährt. Die Parteien werden dann einen schriftlichen Darlehnsvertrag abschließen.

(6) Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu veranlassen, wenn ihm die Zahlung des Restkaufpreises oder der Abschluss des Darlehensvertrages über den Restkaufpreis vom Käufer nachgewiesen oder vom Verkäufer angezeigt wurde.

Erfolgt die Übertragung des Vermögens auf die Gesellschaft nicht auf der Grundlage eines Kaufvertrages, kommt es hinsichtlich der Frage der Entgeltlichkeit des Übertragungsvorgangs maßgeblich darauf an, auf welchen bei der Gesellschaft geführten Konten der Gegenwert der auf die Gesellschaft übertragenen Gegenstände verbucht wird und welche Regelungen der Gesellschaftsvertrag hinsichtlich der ei...