ZErb 05/2024, Vermögensauseinandersetzung über Mietsachen / 2. Analoge Anwendung von § 566 BGB

Auch eine analoge Anwendung von § 566 BGB soll ausgeschlossen sein. Dies hat der BGH für die Veräußerung an einen Miteigentümer so entschieden, weil es an der für die entsprechende Anwendung erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage im gesetzlich durch § 566 BGB geregelten Fall und in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt mangele;^[8] das AG Köln setzt dies konsequent um und verneint auch für die Erbauseinandersetzung eine entsprechende Anwendbarkeit.^[9]

[8] BGH BeckRS 2019, 793.

[9] AG Köln BeckRS 2023, 493.

a. Interessen des Mieters

Die Begründung hierfür überzeugt allerdings nicht, denn sie fällt nur eindimensional aus und berücksichtigt lediglich die Interessen der Mietpartei, namentlich an dessen Schutz vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Eigentümer im Fall der Veräußerung der Mietsache. Bei Beantwortung der Frage, ob die Interessenlage im von § 566 BGB geregelten Fall und der zu beurteilenden Fallkonstellation für eine Analogie ausreichend vergleichbar ist, bleiben berechtigte Interessen von weichendem Miterben bzw. Miteigentümer einerseits und Erwerber andererseits leider unberücksichtigt.^[10] Der Umstand, dass das Mietverhältnis nicht unter Befreiung der Veräußerer auf den Erwerber übergeht, hat aber weitreichende Folgen für alle Beteiligten, nicht nur für den Mieter.

[10] Herrler, MittBayNot 2019, 323, 327 f.; Streppel, ZNotP 2019, 335, 336; Streppel, ZErb 2020, 235, 236 f.

b. Interessen des weichenden Miterben

Der weichende Miterbe hat ein erhebliches Interesse daran, von den Pflichten aus dem Mietverhältnis frei zu werden. Dies betrifft nicht nur die Rückgewähr eventuell geleisteter Kautionen ohne die zusätzlichen Hürden gem. § 566a S. 2 BGB, sondern vor allem die Verpflichtung, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren, einschließlich aller eventueller Sekundäransprüche. Die hieraus resultierende Haftung ist theoretisch unbegrenzt. Besonders misslich ist in diesem Zusammenhang für den weichenden Miterben, dass ihm nach Eigentumsübergang jegliche Einflußnahmemöglichkeit auf den Zustand der Mietsache verwehrt ist.

c. Interessen des Erwerbers

Der Erwerber hingegen hat einerseits ein Interesse an möglichst weitgehender und unkomplizierter Ausübung der Vermieterrechte. Andererseits ist mit dem Fortbestand der Vermietereigenschaft des Veräußerers auch das Fortbestehen der Einzelvertretungsbefugnis bei der Entgegennahme von Erklärungen verbunden. Beispielsweise wäre eine ausschließlich gegenüber dem Veräußerer ausgesprochene Mängelanzeige oder Kündigung des Mieters dem Erwerber gegenüber wirksam, ohne dass dieser Kenntnis von der Erklärung erlangen müsste. Problematisch ist der Fortbestand der Vermietereigenschaft des weichenden Miterben auch unter dem Gesichtspunkt, dass damit auch dessen Mietzinsanspruch als Gesamtgläubiger im Außenverhältnis weiter bestehen bleibt. Zwar ist davon auszugehen, dass in Anbetracht der Veräußerung der Erwerber im Innenverhältnis zum Veräußerer allein berechtigt sein soll, den Mietzins zu vereinnahmen. Erfolgt jedoch eine Zahlung an den weichenden Miterben, kommt dieser Zahlung Erfüllungswirkung auch gegenüber dem Erwerber zu. Ebenfalls misslich ist die Lage für den Erwerber dann, wenn ein Gläubiger des Veräußerers dessen Mietzinsansprüche pfändet. Der Erwerber ist dann jeweils auf einen Erstattungsanspruch im Innenverhältnis verwiesen und trägt dessen Bonitätsrisiko. Möglicherweise führt eine Zahlung an den weichenden Miterben überdies noch zu ertragsteuerlichen Problemen für den Erwerber.

Bezieht man bei der Beurteilung der Frage nach der Vergleichbarkeit der Interessenlage auch diese berechtigten Interessen von Veräußerer und Erwerber mit ein, liegt die Annahme einer entsprechenden Anwendung von § 566 BGB zwar nahe. Die Gestaltungspraxis wird aber in Anbetracht der Entscheidung des BGH davon auszugehen haben, dass die Voraussetzungen einer Analogie nicht vorliegen.