ZErb 05/2024, Vermögensauseinandersetzung über Mietsachen / 8. Treu und Glauben

Schließlich stellt sich zunächst die Frage, ob der Mieter unter Gesichtspunkten von Treu und Glauben zu einer Änderungsvereinbarung im oben angesprochenen Sinne verpflichtet sein kann. Widrigenfalls ist noch zu untersuchen, ob der Mieter im Einzelfall daran gehindert ist, sich darauf zu berufen, dass das Mietverhältnis nicht nach § 566 BGB ausschließlich mit dem neuen Alleineigentümer besteht. Diese Frage ist auf Grundlage einer Gesamtschau des konkret zu beurteilenden Sachverhalts zu beantworten.

In dem der Entscheidung des AG Köln zugrunde liegenden Sachverhalt erfolgte die Kündigung im Februar 2022, mehr als vier Jahre, nachdem das Eigentum übergegangen war; in der Zwischenzeit hatte der neue Eigentümer in ausschließlich eigenem Namen Betriebskostenabrechnungen für 2019 bis 2021 übersandt, die auch beglichen wurden.^[29] Zudem hatte er 2021 in ausschließlich eigenem Namen die Mieter um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten, die diese auch erteilten.^[30] Die Kommunikation im Zusammenhang mit dem Mietobjekt wurde mieterseits seit Veräußerung soweit ersichtlich ausschließlich mit dem neuen Eigentümer geführt, nicht aber mit den weichenden Miterben.

Allerdings hatte sich der Kläger selbst in einer Nebenkostenabrechnung als "Vermieter/Verwalter" bezeichnet.^[31] Die Annahme einer Verwaltereigenschaft könnte also auch der Grund sein, aus dem die Korrespondenz durch den Mieter unter Ausschluss der weichenden Miterben geführt wurde.

Ohnehin und vor allem aber erscheint es aus Mietersicht wegen der Einzelvertretungsbefugnis jedes Mitvermieters bei der Entgegennahme von Erklärungen unpraktisch und überflüssig, mit mehr als einem Mitvermieter zu kommunizieren und mehrere gleichlautende Erklärungen gegenüber jedem Mietvermieter abzugeben. Aus diesem Grund ist der Umstand, nur mit dem "neuen" Alleineigentümer zu kommunizieren, für sich genommen nicht geeignet, die Berufung des Mieters auf die Nichtanwendbarkeit von § 566 BGB unter Gesichtspunkten von Treu und Glauben auszuschließen. In der Gesamtschau mit weiteren Umständen kann dies allerdings durchaus zu einem Einwendungsausschluss nach § 242 BGB führen^[32], und zwar insbesondere unter dem Gesichtspunkt der mangelnden Schutzwürdigkeit des Eigeninteresses des Mieters^[33] oder der Unverhältnismäßigkeit.^[34] In diesem Zusammenhang ist auch der Befund von Bedeutung, dass die Parteien der Vermögensauseinandersetzung den gewünschten Zustand (nämlich den Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber und die Befreiung der weichenden Beteiligten von allen Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis) durch die Zwischenschaltung Dritter, wie oben ausgeführt, ohne Mitwirkung des Mieters herbeiführen können. Sie haben dafür "nur" den Preis erhöhter Transaktionskosten zu zahlen; das Interesse von Erwerber und weichendem Miterben/Miteigentümer ist damit sogar bezifferbar. Dies ist bei der Beantwortung beider oben aufgeworfener Fragen zu berücksichtigen und legt die Annahme entsprechender Verpflichtungen auf Mieterseite bzw. eines Einwendungsausschlusses im Grundsatz zumindest nahe. Entscheidend sind aber immer die Verhältnisse im konkreten Einzelfall.

[29] AG Köln BeckRS 2023, 493 Rn 13.

[30] AG Köln BeckRS 2023, 493 Rn 14.

[31] AG Köln BeckRS 2023, 493 Rn 13.

[32] Siehe hierzu auch Zimmer, ZEV 2023, 214, 215.

[33] Siehe hierzu BeckOK-BGB/Sutschet, § 242 Rn 94 ff. m.w.N.

[34] Siehe hierzu BeckOK-BGB/Sutschet, § 242 Rn 108 ff. m.w.N.