ZErb 05/2024, Vermögensauseinandersetzung über Mietsachen / IV. Abhilfemöglichkeiten

Die Feststellung von Problemen führt zu der Frage, ob und gegebenenfalls wie diese beseitigt oder zumindest die negativen Auswirkungen abgemildert werden können.

1. Schuldbefreiende Vertragsübernahme unter Mitwirkung des Mieters

Die nächstliegende Lösung dürfte in der Vereinbarung einer für die weichenden Miterben schuldbefreienden Übernahme des Mietvertrags durch den neuen Eigentümer liegen. Diese Vertragsübernahme setzt allerdings die Mitwirkung des Mieters voraus, auf die zunächst (grundsätzlich) kein Anspruch besteht.^[15] Ob aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) sich etwas anderes ergibt, wird später thematisiert.^[16] Ist diese Mitwirkung allerdings erreichbar, sollte schon aus Gründen der Rechtssicherheit eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden.^[17]

[15] Streppel, ZErb 2020, 235, 237.

[16] Siehe unten IV.8.

[17] Forschner, DNotZ 2019, 922, 927.

2. Zwischenschaltung eines Dritten (insb. GbR)

Empfohlen wird zur Bewirkung des Übergangs des Mietverhältnisses nach § 566 BGB auch die Zwischenschaltung einer Person, die sowohl im Verhältnis zum Veräußerer als auch zum an sich vorgesehenen Erwerber "echter" Dritter ist.^[18] In Betracht kommt hier eine Zwischenveräußerung an eine andere (natürliche oder juristische) Person, aber insbesondere auch an eine zu der Erbengemeinschaft beteiligungsidentische Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese Maßnahmen sind zielführend. Regelmäßig werden aber bei Grundbesitz die Transaktionskosten hier als unangemessen hoch anzusehen sein.^[19] Zwar lässt sich beispielsweise bei Einbringung in eine zur Erbengemeinschaft beteiligungsidentische Gesellschaft bürgerlichen Rechts zumindest der doppelte Anfall von Grunderwerbsteuer vermeiden (und bei einem Austritt aller übrigen Gesellschafter bis auf den an sich vorgesehenen Erwerber zudem auch der Aufwand doppelter Auflassung, da dann eine Anwachsung des Gesellschaftsvermögen beim verbleibenden "Gesellschafter" nach § 712a Abs. 1 S. 2 BGB stattfindet). Dennoch wird aber der Anfall höherer Kosten unvermeidbar sein.^[20]

[18] So etwa Elzer, ZNotP 2019, 145, 147.

[19] Streppel, ZErb 2020, 235, 237.

[20] Neben der Eigentumsumschreibung nach Auflassung ist auch die Berichtigung des Grundbuchs gerichtskostenpflichtig. Es entstehen aber auch höhere Notarkosten, da die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch mindestens öffentliche Beglaubigung nachzuweisen oder die Berichtigung zu bewilligen ist.

3. Abschichtung statt Erbauseinandersetzung?

Während bei einer klassischen Erbauseinandersetzung Vermögenswerte im Wege der Einzelrechtsnachfolge auf die Miterben übergehen, findet bei Austritt des vorletzten Miterben aus der Erbengemeinschaft ein Anwachsungserwerb analog § 712a Abs. 1 S. 2 BGB beim letzten verbleibenden Miterben statt. § 566 BGB ist in diesen Konstellationen ebenfalls tatbestandlich nicht einschlägig, da es an einer "Veräußerung" fehlt. Dessen Anwendung bedarf es aber bei einer Abschichtungsvereinbarung nicht, da im Wege der Gesamtrechtsnachfolge nicht nur das Eigentum am vermieteten Gegenstand übergeht, sondern eben auch das Mietverhältnis.^[21]

[21] Siehe hierzu Grunewald, ZEV 2023, 643, 645.

4. Erbteilsübertragung statt Erbauseinandersetzung?

In diesem Zusammenhang ist auch die Möglichkeit der Erbteilsübertragung in Betracht zu ziehen. Gegenüber der Abschichtung werden hier regelmäßig höhere Transaktionskosten entstehen. Aus diesem Grunde wird die Abschichtung grundsätzlich vorzuziehen sein.

Sollen jedoch mehrere vermietete Sachen auf verschiedene Miterben übergehen, stößt die Gestaltung der Auseinandersetzung über eine Abschichtung ebenso wie über eine Erbteilsübertragung an ihre Grenzen. Schließlich kann es denknotwendig nur einen einzigen letzten verbleibenden Miterben geben.

5. Freistellung und Vollmacht

Das Problem des neuen Eigentümers, dass alle Erklärungen in Bezug auf das Mietverhältnis auch für die weichenden Miteigentümer bzw. Miterben abzugeben sind, kann durch Erteilung entsprechender Vollmachten abgemildert werden. Diese sollten sinnvollerweise unwiderruflich ausgestaltet werden. Für den erwerbenden Eigentümer verbleibt der Nachteil, seine Vollmacht nachweisen zu müssen, um der Zurückweisung von Erklärungen nach § 174 BGB vorzubeugen.

Hingegen ist das Problem fortbestehender Einzelvertretungsbefugnis bei Entgegennahme von Erklärungen wohl keiner Lösung zugänglich.^[22] Zudem kann zwar die Haftung der weichenden Miterben bzw. Miteigentümer Gegenstand einer Freistellungsabrede sein.^[23] Dem Bonitätsrisiko des Erwerbers kann jedoch (wenn überhaupt) nur mit nicht unerheblichem Aufwand begegnet werden.^[24] Somit wäre durch Freistellung und Vollmacht weder den Interessen des weichenden Eigentümers noch den Interessen des Erwerbers vollständig Rechnung getragen.

[22] Die Passivvertretung kann nicht durch Vereinbarung unter den Vermietern beschränkt werden, allenfalls unter Mitwirkung der Mietpartei. Siehe hierzu auch Streppel, ZNotP 2019, 335, 336.

[23] Hierzu Herrler, MittBayNot 2019, 323, 327 f.; Streppel, ZNotP 2019, 335, 336.

[24] Zwar kommen Bankbürgschaften oder sonstige Sicherungen in Betracht, die aber wegen des theoretisch unbegrenzten Haftungspotentials niemals jegliches Risko nehmen können.

6. Ermächtigung zur Ausübung von Gestaltungsrechten

Die Ausübung von Gestaltungsrechten kann nicht nur (im auch fremden Namen) aufgr...