I.
Die Beteiligten sind Miteigentümer zu je ½-Anteil des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes. Mit notarieller Urkunde vom 15.10.2019 vereinbarten sie unter der Überschrift "Gegenseitiges entgeltliches Zuwendungsversprechen auf den Todesfall" die Verpflichtung, jeweils ihren hälftigen Miteigentumsanteil auf den jeweils anderen zu übertragen. Die Pflicht stehe unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Übertragende versterbe und der Erwerber den Übertragenden überlebe. Die Pflicht sei auflösend bedingt durch den Erwerb des anderen Miteigentumsanteils und durch die Erklärung des Rücktritts durch den anderen Beteiligten. Die Übertragung erfolge im Wege des entgeltlichen Rechtsgeschäfts und außerhalb der Formen des Erbrechts. Zur Sicherung des jeweiligen Übertragungsanspruchs bewilligten beide Beteiligten Eigentumsvormerkungen zu Lasten ihres jeweiligen Eigentumsanteils und beantragten deren Eintragung im Grundbuch.
Mit Zwischenverfügung vom 25.10.2019 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die vereinbarten Ansprüche nicht vormerkungsfähig seien, da nach den getroffenen Vereinbarungen der Rücktritt ohne Angaben von Gründen möglich sei. Ein Anspruch sei aber nur dann vormerkungsfähig, wenn eine Bindungswirkung gegeben sei, die nicht mehr von einer im freien Belieben des Verpflichteten stehenden Willenserklärung abhänge.
Mit weiterer notarieller Urkunde vom 12.11.2019 trafen die Beteiligten ergänzende Vereinbarungen zu dem ihnen jeweils vorbehaltenen Rücktrittsrecht. Unter anderem müsse der Rücktrittserklärung ein Schreiben beiliegen, in dem einer der Beteiligten dem anderen das Zerstrittensein angezeigt habe; seit dem in dem Schriftstück genannten Datum bis zur Rücktrittserklärung müssten mindestens 10 Jahre verstrichen sein. Mit Zugang des Rücktritts träten zugleich die auflösenden Bedingungen über das Übertragungsversprechen beider Beteiligten ein.
Mit Beschl. v. 13.1.2020 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Die vereinbarten Ansprüche seien mangels ausreichender Bindungswirkung nicht vormerkungsfähig. Vereinbart seien gegenseitige Zuwendungsversprechungen auf den Todesfall. Die Erfüllung liege allein in der Person des Verpflichteten, des Vorversterbenden. Er habe sich nicht endgültig zur Leistung verpflichtet und er sei nicht gehindert, seinen Anteil anderweitig zu veräußern. Zudem könne er die Bindungswirkung einseitig durch Rücktritt beseitigen. Der Rücktritt des Berechtigten hebe die Bindungswirkung für dessen Übertragungsversprechen als Verpflichtetem auf.
Hiergegen wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde vom 12.2.2020. Sie meinen, ausreichend für die Vormerkungsfähigkeit eines bedingten Anspruchs sei, dass – sofern er im Belieben des Schuldners stehe – die an die Bedingung geknüpfte Rechtsfolge unabhängig von seinem Willen eintrete. Das sei hier der Fall. Würden die beantragten Vormerkungen eingetragen, könne der jeweils Verpflichtete zwar seinen Anteil anderweitig veräußern, ihn indes nicht mehr lastenfrei übertragen. Schließlich handele es sich vorliegend nicht um ein Schenkungsversprechen auf den Todesfall, sondern um ein objektiv entgeltliches Rechtsgeschäft, welches der erstverstorbene Beteiligte auf dessen Ableben hin zu erfüllen habe.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf mit weiterem Beschl. v. 7.4.2020 zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde der Beteiligten ist dem Senat aufgrund der vom Grundbuchamt mit weiterem Beschl. v. 7.4.2020 erklärten Nichtabhilfe zur Entscheidung angefallen, vgl. § 75 GBO.
In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Das Grundbuchamt hat die Vormerkungsfähigkeit der zwischen den Beteiligten vereinbarten Übertragungsansprüche im Ergebnis zu Recht verneint. Bereits wegen der zwischen den Beteiligten vereinbarten Überlebensbedingung sind die Übertragungsansprüche nicht vormerkbar.
Das Grundbuchamt hat vor Eintragung einer Vormerkung zu prüfen, ob ein vormerkungsfähiger Anspruch vorliegt (Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, Anhang zu § 44 Rn 87). Nach § 883 Abs. 1 BGB ist vormerkungsfähig nur ein schuldrechtlicher Anspruch auf Einräumung, Änderung oder Aufhebung eines im Grundbuch eintragungsfähigen dinglichen Rechts (Satz 1); ebenfalls durch Eintragung einer Vormerkung gesichert werden kann auch ein bedingter oder künftiger Anspruch (Satz 2).
Nach den zwischen den Beteiligten in der notariellen Urkunde vom 15.10.2019 getroffenen Vereinbarungen sind die wechselseitigen Ansprüche auf Übertragung des dem anderen jeweils zustehenden Miteigentumsanteils am verfahrensgegenständlichen Grundbesitz von zwei Bedingungen abhängig, nämlich zum einen von der Bedingung, dass der Übertragende verstirbt und der Erwerber ihn überlebt, und zum anderen von der Bedingung, diese ergänzt in der notariellen Vereinbarung vom 12.11.2019, dass ein Rücktritt des anderen Beteiligten nicht erfolgt. Bei der erstgenannten Bedingung handelt ...