ZErb 08/2022, Die Abgründe der Teilungsversteigerung - E ... / II. Erläuterungen

1. Beitritt

Mit dem Beitritt, § 27 Abs. 1 ZVG, führt der Antragsgegner sein eigenes, paralleles Verfahren und kann dies, selbst wenn der Antragsteller seinen Antrag zurücknimmt oder die Einstellung bewilligt, für sich allein fortführen. Der Beitritt wird einhellig als unverzichtbar empfohlen;^[35] nicht beizutreten sei für den Anwalt gar ein Haftungsfall.^[36] Wer beitritt, haftet allerdings als weiterer Antragsteller für die Kosten mit, insbesondere die Gutachtervorschüsse, denn es besteht insoweit Gesamtschuld.^[37] Kiderlen gibt zu bedenken, dass manche Gerichte einen Beitritt als Zustimmung zum Verfahren werten,^[38] damit ergibt sich gewisse Argumentationsnot, wenn gleichzeig Einstellungsanträge angebracht werden sollen. Er rät, gegenüber dem Gericht ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der Beitritt nur als Schutzmaßnahme erfolge und das Verfahren selbst abgelehnt werde.^[39]

[35] Nachdrücklich Kiderlen/Roth, NJW-Spezial 2008, 1 (zu III).

[36] Plastisch Kogel, Rn 233 ff.

[37] Stöber/Keller, Einl. Rn 453.

[38] ZEV 2018, 385, 387.

[39] Formulierungsvorschlag ZEV 2018, 385, 388.

2. Anmeldung von Nutzungsrechten oder Untermietverhältnissen

Das hat großes Störpotential. Die Anmeldung von objektbezogenen Rechten, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, siehe § 37 Nr. 4 ZVG, ist möglich bis zum Beginn der Bietzeit. Gern zieht, wer Interessenten verschrecken will, derartige Anmeldungen erst im Termin aus dem Hut.^[40] Zwar ist das Recht glaubhaft zu machen, §§ 9 Abs. 2 ZVG, 294 ZPO, doch sind die – zumeist familienrechtlichen – Ausgangslagen regelmäßig derart diffizil,^[41] dass kein Interessent die Durchsetzbarkeit der behaupteten Rechtspositionen zuverlässig beurteilen kann. Hauptfall ist der im Haus verbliebene Ehegatte, mit dem eine Nutzungsregelung entweder formell – Zuweisung gem. § 1568a BGB – oder konkludent – etwa durch Berücksichtigung des Wohnvorteils bei der Unterhaltsberechnung – getroffen wurde. Bisweilen werden vom Bewohner Untermietverträge mit Lebensabschnittsgefährten usf. präsentiert, die, wenn nicht vom anderen Miteigentümer mit abgeschlossen, unwirksam sind, doch überblicken die Interessenten im Termin die mietrechtliche Lage ebenso wenig und lassen sich abschrecken.^[42]

[40] Näher Kogel, Rn 481.

[41] Hierzu ausführlich Kogel, Rn 484 ff.

[42] Kogel, Rn 525 ("gezielte Verunsicherung").

3. Versteigerung eines Grundstücksbruchteils

Grundsatz: Zur Antragstellung berechtigt ist – und dies für sich allein – jeder Miteigentümer, also Beteiligte einer Bruchteils- oder Erbengemeinschaft, auch der Inhaber eines Bruchteils an einem Erbteil (wenn also ein Miterbe seinen Erbteil an mehrere oder nur teilweise abgetreten hat^[43]). Gegenstand des Versteigerungsverfahrens kann also auch nur ein solcher Bruchteil sein. Das Einzelausgebot von Bruchteilen ist nach dem BGH allerdings unzulässig, es gelangt in einem solchen Fall zwingend das Gesamtgrundstück zur Versteigerung.^[44]

Bei verschachtelten Gemeinschaften steht dem Antragsteller nach zwischenzeitlich ganz herrschender Meinung ein Wahlrecht zu.^[45]

Beispiel:

Am Grundstück besteht Bruchteilseigentum der Ehegatten A und B zu je ½. B verstirbt und wird beerbt von A als Witwer sowie C und D als Abkömmlinge in Erbengemeinschaft. Die Erben können nun – jeder für sich – zur Teilungsversteigerung beantragen: entweder nur den Bruchteil, der in die Teilungsmasse ihrer Erbengemeinschaft fällt, herkömmlich als "kleines" Antragsrecht bezeichnet, oder aber sogleich die ganze Bruchteilsgemeinschaft, womit das Gesamtgrundstück zur Versteigerung gelangt – "großes" Antragsrecht. Im ersten Fall sind nur die anderen Miterben Antragsgegner, im zweiten daneben auch der andere Bruchteilseigentümer. Im Beispiel kann A, mit einerseits Bruchteil von ½ und Mitglied der Erbengemeinschaft andererseits, ins Kalkül ziehen, den Antrag auf Teilungsversteigerung nur des hälftigen Bruchteils der Erbengemeinschaft zu stellen. Denn nach menschlichem Ermessen ersteigert kein Dritter einen solchen Bruchteil, sodass er guter Hoffnung sein darf, ihn zu deutlich reduziertem Wert zu erwerben und sodann Alleineigentümer zu sein. Im Versteigerungstermin bedeutet das allerdings für den anwaltlichen Vertreter des Antragstellers erfahrungsgemäß gewisse Überzeugungsarbeit gegenüber den Bietinteressenten. Diese hatten der gerichtlichen Bekanntmachung entnommen, für das Versteigerungsobjekt x sei ein Wert y festgesetzt. Dass es sich hierbei nur um einen hälftigen Bruchteil handelt, blieb regelmäßig unbemerkt, was Schnäppchenjäger aller Couleur anzieht. Man hat sie vor Beginn der Bietzeit intensiv zu belehren, dass sie keine Eigentumswohnung zum Spottpreis ersteigern, sondern nur den Anteil an einer Bruchteilsgemeinschaft mit dem – daneben sitzenden – Antragsteller.^[46] In der Regel bleibt dieser sodann mit einem Gebot knapp über 5/10 Meistbietender.^[47] Die Strategie scheitert allerdings, wenn der Antragsgegner beitritt und sodann vom großen Antragsrecht Gebrauch macht.

[43] Unzulässig ist in diesem Fall aber der Antrag auf Teilungsversteigerung allein nur des in Bruchteilsgemeinschaft stehenden Erbteils, es muss also Versteigerun...