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Der Beitrag wendet sich an Erbrechtspraktiker, die mit dem Erfordernis einer Teilungsversteigerung oder der Reaktion auf einen solchen Antrag befasst sind. Angesichts der Fülle an Problemen kann sein Zweck allerdings nur eine gewisse Einstimmung, eine Sensibilisierung für elementare Probleme sein.
A. Zum Geleit
Erfahrungsgemäß ist bei den allermeisten Kollegen eine auch nur rudimentäre Kenntnis der Materie nicht vorauszusetzen. Keller schreibt treffend:
Zitat
"Das Immobiliarvollstreckungsrecht zeichnet sich durch eine Häufung schwierigster rechtlicher und wirtschaftlicher Probleme aus. (…) Die Vermischung von Prozessgrundsätzen mit stark ausgeprägtem Formzwang und sachenrechtlichen Elementen bereitet den Verfahrensbeteiligten vielfach Schwierigkeiten,"
und die wenigen, die sich auskennen, finden ganz unüblich drastische Worte. Kogel spricht von "Albtraum", Kiderlen von "Abenteuer", Hamme von einem "kaum zu durchdringenden Rechtsgebiet"; bei Storz/Kiderlen heißt es:
Zitat
"Die Teilungsversteigerung ist ein noch abgelegeneres Rechtsgebiet als die Vollstreckungsversteigerung, so dass sich hier außer den Rechtspflegern bei den Amtsgerichten nur sehr wenige Personen wirklich auskennen; das gilt ausdrücklich auch für Rechtsanwälte, die nur ausnahmsweise mit solchen Verfahren in Berührung kommen,"
über welche man wiederum von Bergschneider liest:
Zitat
"Es erscheint ihnen dieses Rechtsgebiet als besonders haftungsträchtig, weil zu kompliziert, voller Fallen und übersehener Möglichkeiten und von einem unbekannten System, zudem verbunden mit einer Vielzahl von Gesichtspunkten, die zu beachten sind."
Was man in der Praxis erlebt, bestätigt diese Sätze, und gereicht unserem Berufsstand nicht zur Ehre. Es werden Anträge eingereicht, deren Urheber Hazardeur oder wundergläubig sein muss. Oder ahnungslos: Es gibt etwa der Rechtspfleger vor dem Anordnungsbeschluss zu bedenken, nach den Erfahrungen des Gerichts mit diesem Wohnblock sei kein Gebot zu erwarten, das den Betrag der eingetragenen Grundschuld erreiche, und erhält zur Antwort, dem Termin sehe man "mit Gelassenheit" entgegen, die Schulden seien getilgt. Es fallen am Erwerb interessierte Miteigentümer im Termin aus allen Wolken, als man das geringste Gebot verliest – sie sind davon ausgegangen, nur die aktuelle Schuld bei der Bank sei zu übernehmen, die Problematik der Bargebotszinsen ist ihnen gänzlich unbekannt. Es stellt der Kollege für den Beigetretenen mit großer Geste einen "7/10-Antrag". Es zahlt der Witwer nach erfolgtem Zuschlag, anwaltlich vertreten, ausdrücklich nur ¼ des Bargebots mit der Begründung, die eine Hälfte des Hauses habe ihm schon gehört und von der Hälfte seiner Frau habe er ja die Hälfte geerbt.
Es kommen haarsträubende Fehler vor. Nur bleiben sie meist folgenlos, weil keiner da ist, der sie bemerken könnte.
B. Zur grundlegenden Problematik
I. Das strukturelle Problem
Die allseits betonten Schwierigkeiten sind zum einen struktureller Art. Sie beruhen auf dem gesetzlichen Konstruktionsfehler, den Streit von Miteigentümern über die Auseinandersetzung ihrer Immobilie und die Bedingungen ihrer Versilberung einem gerichtlichen Zwangsvollstreckungsverfahren dergestalt zu implementieren, als ob er schon entschieden wäre, und zwar im denkbar trivialsten Sinne – dass sich nämlich ein Ersteher finden lasse, der das Objekt ersteigert (a) mit allem, was im Grundbuch steht, §§ 182 Abs. 1, 52 Abs. 1, 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 ZVG, und (b) mit allen Konsequenzen, die das Gesetz an die Eintragungen knüpft. Denn praktischerweise für den Einen, fatalerweise für den Anderen wird zur Einleitung dieses Verfahrens – anders als wenn die Bank das Grundstück ihres säumigen Schuldners versteigern lässt – kein Vollstreckungstitel benötigt, also ein Urteil auf Duldung der Zwangsvollstreckung oder eine notarielle Vollstreckungsunterwerfung. Vielmehr hält das Gesetz den Auseinandersetzungsanspruch gem. § 753 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB für derart unbestreitbar, dass es eines Titels nicht bedarf, so § 181 Abs. 1 ZVG. Mit dieser gesetzgeberischen Weichenstellung findet sich der Anspruchsgegner in der prozessualen Rolle eines Schuldners, gegen den ein Duldungstitel vollstreckbar vorliegt. Gemessen an derjenigen eines Beklagten im Erkenntnisverfahren ist diese Rolle deutlich weniger komfortabel ausgestattet. Namentlich werden die Möglichkeiten, sich gegen die Versteigerung, sei es prinzipiell, sei es im Hinblick auf das starre Korsett ihrer gesetz...