ZErb 10/2021, Die Immobilie im Nachlass / c) Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren^[19] werden gem. § 182 Abs. 3 BewG Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke bewertet. Bei der Bewertung steht der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund, wobei für die Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete erzielt wird. Der Wert der Gebäude, der sogenannte Gebäudeertragswert, ist getrennt vom Bodenwert und dabei auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Ertrages zu ermitteln.

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben gem. § 184 Abs. 3 BewG den Ertragswert des Grundstücks, durch den auch sonstige bauliche Anlagen insbesondere Außenanlagen abgegolten sind.

Nach der Definition des § 186 Abs. 1 BewG ist der Rohertrag das Entgelt, das tatsächlich für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen ist. Zum Rohertrag gehören auch die Mieteinnahmen für Stellplätze und für Nebengebäude wie z.B. Garagen aber auch für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen aber neben der Raumnutzung aufgrund des Mietvertrages gewährt werden. Wenn es an tatsächlichen Mieterträgen fehlt, wird der Rohertrag durch die marktübliche Miete bestimmt. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird.

§ 187 Abs. 1 BewG definiert die zur Ermittlung des Reinertrages vom Rohertrag abzuziehenden Bewirtschaftungskosten als Verwaltungs- Betriebs- und Instandhaltungskosten, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehen, einschließlich des Mietausfallwagnisses. Dabei bleiben die umlagefähigen Betriebskosten außer Betracht. Der Reinertrag ist gem. § 185 Abs. 2 BewG um eine angemessene Verzinsung des Bodenwertes nach § 179 BewG zu mindern. Zur Verzinsung wird auf die Liegenschaftszinssätze nach § 188 BewG zurückgegriffen. Der Liegenschaftszinssatz wird nach § 188 Abs. 1 BewG als durchschnittliche marktübliche Verzinsung des Grundstücksverkehrswertes beschrieben. Die Höhe bestimmt sich nach § 188 Abs. 2 BewG vorrangig nach den von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätzen, andernfalls nach den in § 188 Abs. 2 BewG gesetzlich festgelegten Zinssätzen, die je nach Art der Grundstücksnutzung zwischen 5 und 6,5 % liegen.

Der Gebäudereinertrag ist mit einem Vervielfältiger zu kapitalisieren, der sich aus der Anlage 21 zum BewG entnehmen lässt. Er bestimmt sich nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz.

[19] Schubach, Wertermittlung, Der Immobilienbewerter, Zeitschrift für die Bewertung 6/2009, s. 11 ff.