zerb 11/2013, Vermächtnisweise Zuwendung von Grundstücke ... / 2. Noch zu bildendes Wohnungseigentum

Ebenso wie eine noch zu vermessende Teilfläche vermacht werden kann, ist es auch möglich, noch zu bildendes Wohnungseigentum zu vermachen. Hierbei besteht besonderer Regelungsbedarf im Hinblick darauf, dass in der Teilungserklärung regelmäßig viele verschiedene Gesichtspunkte geregelt werden müssen (Kostenverteilung, Instandhaltung, Instandsetzung, Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte etc.).

Rein theoretisch wäre es möglich, die Teilungserklärung, so wie sie im Ergebnis sein soll, als Anlage zum Testament zu nehmen. Dies dürfte aber kaum praktikabel sein. Letztlich überfrachtet dies das Testament. Möglich wäre es auch, vorzusehen, dass für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander umfassend das Gesetz gelten soll. Wirklich praktikabel erscheint mir aber auch dies nicht. Insofern halte ich es für sinnvoll, zur Durchführung der Aufteilung Testamentsvollstreckung anzuordnen und es dem Testamentsvollstrecker zur Aufgabe zu machen, eine Teilung mit dem Inhalt vorzunehmen, der dem entspricht, was üblicherweise vereinbart wird, wobei dem Testamentsvollstrecker ein weitgehendes freies Ermessen eingeräumt ist. Zumindest wenn Testamentsvollstrecker sodann ein neutraler Dritter ist, der mit den Vermächtnisnehmern nicht verbunden ist, dürfte ein interessengerechtes Ergebnis zustande kommen. Beispielsweise könnte man wie folgt formulieren:

Ich bin Eigentümer des Grundbesitzes, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts ... von ... Blatt ..., Flur ... Flurstück ..., groß ... Ar. Bei dem Grundbesitz handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus. Ich vermache ... A..., geboren am ..., wohnhaft ..., das noch zu bildende Wohnungseigentum an allen Räumen in der 1. Etage nebst dem Keller, der aus der Sicht eines Betrachters, der von der Kellertreppe in den Keller schaut, auf der linken Seite neben dem Heizungskeller liegt. Ferner vermache ich ... B..., geboren ..., wohnhaft ..., das noch zu bildende Wohnungseigentum an allen Räumen der Wohnung im Erdgeschoss nebst dem Keller, der aus der Sicht eines Betrachters, der von der Kellertreppe in den Keller schaut, auf der dem Heizungskeller gegenüberliegenden Seite liegt. Sollte einer der vorgenannten Vermächtnisnehmer bereits vorverstorben sein oder aus anderen Gründen nicht Vermächtnisnehmer werden, so berufe ich zu Ersatzvermächtnisnehmern die jeweiligen Abkömmlinge des Vermächtnisnehmers nach den Regeln der gesetzlichen Erbfolge. Zur Erfüllung des vorstehenden Vermächtnisses ordne ich Testamentsvollstreckung an. Der Testamentsvollstrecker hat ausschließlich die Aufgabe, die vorstehenden Vermächtnisse zu erfüllen. Zu seinen Aufgaben gehört es insbesondere, die Teilung des Gebäudes in Wohnungseigentum vorzunehmen. Dazu soll er eine Teilungserklärung beurkunden, die den üblichen Vereinbarungen entspricht, wobei dem Testamentsvollstrecker hinsichtlich des Inhalts der Teilungserklärung ein weitgehender Ermessensspielraum zusteht. ... ALT I... Die Miteigentumsanteile, die mit den einzelnen Sondereigentumseinheiten verbunden werden, sollen dem Verhältnis der Wohnflächen – berechnet nach der II. Wohnflächenverordnung – entsprechen. ... ALT II... Der Wohnung, die Herrn ... A... vermächtnisweise zugewiesen ist, soll ein Miteigentumsanteil von ... 56/100 und der Wohnung, die Herrn ... B... vermächtnisweise zugewandt ist, ein Miteigentumsanteil von ... 44/100 zugewiesen werden.^[24] Jeder der Wohnungen soll das Sondernutzungsrecht an einem der im Hof des Gebäudes liegenden Stellplätze zugewiesen werden, wobei die Auswahl des jeweils zuzuweisenden Stellplatzes dem Testamentsvollstrecker überlassen bleibt. Die Gartenflächen sollen als Gemeinschaftseigentum beiden Wohnungseigentumseinheiten zur Verfügung stehen. Der Testamentsvollstrecker ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Zum Testamentsvollstrecker bestimme ich ... T... . Sollte dieser das Amt nicht annehmen oder aus anderen Gründen nicht Testamentsvollstrecker werden bzw. später wegfallen, so soll das Nachlassgericht einen geeigneten Testamentsvollstrecker bestimmen. Der Testamentsvollstrecker erhält für seine Tätigkeit eine angemessene Vergütung und Auslagenersatz. Klargestellt wird, dass es sich nicht um ein Verschaffungsvermächtnis handelt.

[24] Hinsichtlich der Bestimmung der Miteigentumsanteile sind hier zwei Alternativen vorgesehen. Die Wahl der Alternativen ist davon abhängig, ob der Erblasser diese bereits vorgeben will oder ob insoweit auch der Testamentsvollstrecker bestimmungsberechtigt sein soll. Streitvermeidend ist freilich die ALT II, bei der die Miteigentumsanteile schon durch den Erblasser vorgegeben sind.