1. Bereits existentes Wohnungseigentum
Soll eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit übertragen werden, die bereits existiert, so sind kaum Besonderheiten zu berücksichtigen. Der Fall unterscheidet sich nicht wesentlich von der Übertragung eines bereits grundbuchlich existierenden Grundstücks.
Es stellt sich lediglich die Frage, wie sich § 12 WEG bei der Vermächtniserfüllung auswirkt. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart sein, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eines Dritten (in der Praxis: des Verwalters) bedarf. Hier stellt sich die Frage, ob eine derartige Veräußerungsbeschränkung auch bei der Vermächtniserfüllung zu berücksichtigen ist. Unter dem Begriff der Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche vollständige oder teilweise Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden zu verstehen. Damit umfasst § 12 WEG alle rechtsgeschäftlichen Übertragungsvorgänge unabhängig davon, ob ein Entgelt gezahlt wird oder nicht. Nicht erfasst von § 12 WEG sind lediglich die Gesamtrechtsnachfolge und der Rechtsübergang kraft Gesetzes, also die Erbfolge, Anwachsung von Gesellschaftsanteilen, Enteignung und Erbteilsabtretung. Die Vermächtniserfüllung oder die Übertragung im Rahmen eines Erbauseinandersetzungsvertrags oder zum Vollzug einer Teilungsanordnung unterfällt aber dem Anwendungsbereich des § 12 WEG; sodass hier eine Zustimmung grundsätzlich erforderlich ist.
Praktisch problematisch ist das Zustimmungserfordernis des § 12 WEG aber regelmäßig gleichwohl nicht. Häufig ist bereits bei dem konkreten Zustimmungserfordernis geregelt, dass die Veräußerung an Verwandte keiner Zustimmung bedarf. Gehört der Vermächtnisnehmer zu diesem Personenkreis, ist eine Zustimmung entbehrlich. Im Übrigen sind die Fälle, in denen die Zustimmung zulässigerweise versagt werden darf, sehr selten. Die Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 Abs. 2 S. 1 WEG darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Diese Bestimmung ist, wie sich aus Satz 2 ergibt, zugunsten des veräußernden Wohnungseigentümers unabdingbar. Ein solcher wichtiger Grund kann nur gegeben sein, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Miteigentümer mit sich bringt und diese Gefahr ihre Ursache in der Person des Erwerbers hat. Gemeint sind damit also Fälle, in denen die Aufnahme des Erwerbers in die Wohnungseigentümergemeinschaft den übrigen Mitgliedern im Hinblick auf die Persönlichkeit oder die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers unzumutbar ist. Bloße Zweckmäßigkeitserwägungen können die Versagung der Zustimmung nicht rechtfertigen.
2. Noch zu bildendes Wohnungseigentum
Ebenso wie eine noch zu vermessende Teilfläche vermacht werden kann, ist es auch möglich, noch zu bildendes Wohnungseigentum zu vermachen. Hierbei besteht besonderer Regelungsbedarf im Hinblick darauf, dass in der Teilungserklärung regelmäßig viele verschiedene Gesichtspunkte geregelt werden müssen (Kostenverteilung, Instandhaltung, Instandsetzung, Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte etc.).
Rein theoretisch wäre es möglich, die Teilungserklärung, so wie sie im Ergebnis sein soll, als Anlage zum Testament zu nehmen. Dies dürfte aber kaum praktikabel sein. Letztlich überfrachtet dies das Testament. Möglich wäre es auch, vorzusehen, dass für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander umfassend das Gesetz gelten soll. Wirklich praktikabel erscheint mir aber auch dies nicht. Insofern halte ich es für sinnvoll, zur Durchführung der Aufteilung Testamentsvollstreckung anzuordnen und es dem Testamentsvollstrecker zur Aufgabe zu machen, eine Teilung mit dem Inhalt vorzunehmen, der dem entspricht, was üblicherweise vereinbart wird, wobei dem Testamentsvollstrecker ein weitgehendes freies Ermessen eingeräumt ist. Zumindest wenn Testamentsvollstrecker sodann ein neutraler Dritter ist, der mit den Vermächtnisnehmern nicht verbunden ist, dürfte ein interessengerechtes Ergebnis zustande kommen. Beispielsweise könnte man wie folgt formulieren:
Ich bin Eigentümer des Grundbesitzes, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts ... von ... Blatt ..., Flur ... Flurstück ..., groß ... Ar. Bei dem Grundbesitz handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus. Ich vermache ... A..., geboren am ..., wohnhaft ..., das noch zu bildende Wohnungseigentum an allen Räumen in der 1. Etage nebst dem Keller, der aus der Sicht eines Betrachte...