1. Der Erbe als Wohnungseigentümer
Im Falle des Todes eines Wohnungseigentümers geht dessen Vermögen als Ganzes und damit auch das Wohnungseigentum nach § 1922 BGB auf den oder die Erben über. Der Erbe tritt vollständig in die Rechte und Pflichten des Verstorbenen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern ein. Das ist, jedenfalls rechtlich, dann unproblematisch, wenn es damit sein Bewenden hat.
Schwierigkeiten entstehen, wenn der Erbe die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens (§ 1980 BGB) oder die Anordnung der Nachlassverwaltung (§ 1981 BGB) beantragt oder die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB erhebt. Schwierigkeiten gibt es auch bei Zweifeln über die Erbberechtigung. Weitere Probleme entstehen im Falle einer Testamentsvollstreckung. Recht kompliziert wird es schließlich, wenn sich erst spät herausstellt, dass ein vermeintlicher Erbe gar nicht Erbe ist.
2. Ausschlagung der Erbschaft
Für eine Anfechtung nach § 123 BGB hat der BGH bereits entschieden, dass derjenige, der den Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum wirksam nach § 123 BGB angefochten hat, nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten haftet, die nach seiner Grundbucheintragung begründet und fällig werden, auch wenn er noch im Grundbuch eingetragen ist. Derjenige, der den Eigentumserwerb wirksam angefochten hat, hat rechtlich der Eigentümergemeinschaft nie angehört (§ 142 BGB). Entsprechendes muss für die Ausschlagung der Erbschaft gelten. Nach § 1953 Abs. 1 BGB gilt der Anfall der Erbschaft an den Ausschlagenden als nicht erfolgt, wenn die Erbschaft ausgeschlagen wird. Die Ausschlagung hat also ebenso wie die Anfechtung einer Willenserklärung Rückwirkung. Der Ausschlagende war nie Erbe und damit auch nicht Wohnungseigentümer.
3. Vor- und Nacherbschaft
Der Vorerbe ist bis zum Eintritt des Nacherbfalls Erbe und damit auch Wohnungseigentümer. Er kann deshalb in Bezug auf eine Eigentumswohnung nach § 2112 BGB alle Rechtshandlungen vornehmen, die sich nicht als Verfügung (§ 2113 BGB) darstellen. Verfügung ist nicht nur die Veräußerung des Wohnungseigentums insgesamt. Zu den Verfügungen zu rechnen sind auch Änderungen der Miteigentumsanteile. Dagegen wir man sonstige Änderungen von Vereinbarungen nach dem WEG nicht als Verfügungen im Sinne des § 2113 BGB qualifizieren können. Eine dem § 877 BGB entsprechende Vorschrift für Rechtsänderungen gibt es bei der Vorerbschaft nicht. Die Zustimmung zu einer Vereinbarungsänderung kann allerdings ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Unberührt bleibt die Möglichkeit einer Befreiung nach § 2136 BGB.
Der Vorerbe trägt im Außenverhältnis, also im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kosten und Lasten. Inwieweit sie dann im Innerverhältnis letztlich ihm oder dem Nacherben zur Last fallen, bestimmt sich nach §§ 2124 bis 2126 BGB.
4. Erbenermittlung und Nachlasspflegschaft
Vor einer schwierigen Aufgabe steht der Verwalter nach dem Tod des Wohnungseigentümers. Bis im Grundbuch der neue Eigentümer eingetragen ist oder dem Verwalter ein Erbschein vorgelegt wird, kann Zeit vergehen, in der die Verwaltung der Wohnanlage nicht stillstehen kann. In der Praxis lassen es die Verwalter meist gelten, wenn jemand behauptet, Erbe zu sein, und stellen keine weiteren Nachforschungen an, vor allem, wenn das Hausgeld bezahlt wird. Dass sich jemand als Erbe ausgibt, obwohl er weiß, dass er nicht Erbe ist, ist eher selten. Häufiger ist es, dass sich überhaupt niemand als Erbe meldet oder dass jemand glaubt, Erbe zu sein, es aber nicht ist, weil ein Testament besteht, das erst später aufgefunden wird.
Hat der vermeintliche Erbe seine Eintragung im Grundbuch erlangt, wird der Verwalter keine weiteren Ermittlungen anstellen. Eine unrichtige Grundbucheintragung erzeugt die auf dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs beruhenden Rechtswirkungen (§§ 891 ff BGB), begründet aber nicht die nur an die Eigentümerstellung anknüpfende Haftung des Scheinerben gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Entsprechendes gilt bei Vorliegen eines Erbscheins nach den §§ 2365 ff BGB.
Ist der Erbe unbekannt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nach den §§ 1961, 1960 Abs. 1 BGB die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen. Ein Anspruch, der sich gegen den Nachlass richtet, ist in der Regel in Form von Hausgeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan vorhanden. Für die Bestellung reicht es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Anspruch zunächst außergerichtlich ohne sofortige Klage geltend machen will. Umfangreiche Nachforschungen muss der Verwalter vor dem Antrag auf Pflegerbestellung nicht anstellen. Ist die Bestellung des Pflegers eilbedürftig, kann der Verwalter den Antrag ohne vorherige Befassung der Wohnungsei...