ZErb 12/2012, Die vererbte Eigentumswohnung / IV. Zahlungen

1. Qualifizierung der Hausgeldschulden

Hausgeldschulden können nach § 2213 Abs. 1 Satz 1 BGB als Nachlassschulden sowohl gegen den Erben als auch gegen den Testamentsvollstrecker geltend gemacht werden. Das setzt voraus, dass die Hausgeldschulden Nachlassverbindlichkeiten im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB sind.

Nachlassverbindlichkeiten sind jedenfalls die bereits zu Lebzeiten des Erblassers begründeten Hausgeldforderungen.^[30]

Das ist auch dann der Fall, wenn eine Dauertestamentsvollstreckung angeordnet ist und die Wohnung vom Testamentsvollstrecker verwaltet wird.^[31] Daneben wird auch noch eine Eigenschuld des Erben angenommen.^[32]

Ansonsten ist es streitig, ob Hausgeldschulden, die nach dem Erbfall fällig werden bzw. ihre Grundlage in nach dem Erbfall gefassten Wohnungseigentümerbeschlüssen haben, reine Nachlassschulden sind^[33], reine Eigenschulden des Erben^[34] oder Nachlasserbenschulden, bei denen sowohl der Nachlass als auch der Erbe persönlich haftet.^[35]

Letzterer Auffassung ist zuzustimmen. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass die Wohnung sowohl Nachlassgegenstand ist als auch Eigentum des Erben. Die Kostentragungspflicht ergibt sich nach § 16 Abs. 2 WEG bereits kraft Gesetzes aus der Eigentümerstellung.^[36] Die Zahlungsverpflichtung entsteht aber erst durch den Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG.^[37] Für diese Lösung sprechen auch praktische Gesichtspunkte. Es ist der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zuzumuten, dass die Erben vielleicht jahrelang die Wohnung nutzen oder durch Dritte nutzen lassen und dann das überschuldete Objekt nur zur Zwangsvollstreckung überlassen.^[38]

Eine andere Frage ist es, inwieweit der Erbe im Fall der Nachlassverwaltung, der Nachlassinsolvenz oder der Erhebung der Dürftigkeitseinrede Ersatz seiner Aufwendungen nach § 1978 (§ 1991) BGB verlangen kann. § 1978 Abs. 3 BGB verweist auf den Auftrag bzw. die Geschäftsführung ohne Auftrag. In der Regel wird dies zu einem Aufwendungsersatzanspruch führen.

[30] Elzer in: Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2010, § 16 Rn 199; Dötsch, ZMR 2006, 902, 903.

[31] BGH, ZMR 2012, 211.

[32] Riecke, ZMR 2012, 212 (213).

[33] BayObLG, NZM 2000, 41; AG Dortmund, ZMR 2012, 583 = NJW-Spezial 2012, 232.

[34] Elzer in: Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2010, § 16 Rn 199.

[35] OLG Köln, ZMR 1992, 35 = NJW-RR 1192, 460; Dötsch, ZMR 2006, 902, 906; Niedenführ, NZM 2000, 641 (642).

[36] Riecke, ZMR 2012, 212.

[37] BGH, NJW-RR 2012, 217.

[38] Dötsch, ZMR 2006, 902.

2. Vermeintlicher Erbe

a) Grundsatz

Der wahre Berechtigte als Wohnungseigentümer ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten.^[39] Er ist deshalb Schuldner der Wohnungseigentümergemeinschaft und Gläubiger eventueller Rückzahlungen.

[39] BGH, Urt. v. 20.7.2012 – V ZR 241/11; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl. § 10 Rn 4 und § 46 Rn 25.

b) Leistungen des vermeintlichen Erben an die Wohnungseigentümergemeinschaft

Erbringt der vermeintliche Erbe Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft, so leistet er ohne Rechtsgrund und kann die Zahlungen nach den §§ 812 ff BGB zurückfordern.

Etwas anderes gilt im Falle der Ausschlagung der Erbschaft. Besorgt der Erbe vor der Ausschlagung erbschaftliche Geschäfte, so ist er nach § 1959 Abs. 1 BGB demjenigen gegenüber, der Erbe wird, wie ein Geschäftsführer ohne Auftrag berechtigt und verpflichtet. Im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Leistung für denjenigen der Erbe und damit rückwirkend^[40] Wohnungseigentümer wird, erfolgt. Sie ist damit nicht rechtsgrundlos.

Für den Ausschlagenden kommen gegenüber dem Erben Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen nach den §§ 1959, 683, 670 BGB in Betracht. In der Regel wird die Zahlung von begründeten Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des tatsächlichen Wohnungseigentümers entsprechen.

[40] Oben I. 2.

c) Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an den vermeintlichen Erben

Erbringt die Wohnungseigentümergemeinschaft Leistungen, z. B. Rückzahlungen aus einer Abrechnung, an den vermeintlichen Erben, so ist zu differenzieren. Bei Vorliegen eines Erbscheins kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mit befreiender Wirkung an den Scheinerben leisten. Entsprechendes gilt im Falle einer Grundbucheintragung nach § 893 BGB. Der wirkliche Erbe hat dann gegen den vermeintlichen Erben einen Anspruch aus § 816 Abs. 2 BGB.^[41]

Liegt weder ein Erbschein noch eine Grundbucheintragung vor, befreit die Zahlung die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von ihrer Schuld gegenüber dem wirklichen Erben. Sie hat gegen den vermeintlichen Erben einen Bereicherungsanspruch nach den §§ 812 ff BGB.

[41] Weidlich in: Palandt, BGB, 71. Aufl. 2012, § 2367 Rn 1.