Die nach § 71 Abs. 1 iVm § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht. Die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung ist ersatzlos aufzuheben.
1. Über den Grundbesitz haben die Beteiligten zu 1 und 2 und für die beiden Erbinnen der Beteiligte zu 3 als Testamentsvollstrecker verfügt. Der Testamentsvollstrecker ist gemäß § 2205 Satz 3 BGB grundsätzlich nicht zu unentgeltlichen Verfügungen befugt. Die unentgeltliche Verfügung des Testamentsvollstreckers ist schwebend unwirksam (Heckschen in Burandt/Rojahn Erbrecht § 2205 BGB Rn 10). Dies betrifft sowohl das schuldrechtliche Geschäft als auch das dingliche Vollzugsgeschäft (vgl. Palandt/Weidlich BGB 70. Aufl., § 2205 Rn 30). Das Grundbuchamt hat jedenfalls bei der Eigentumsumschreibung zu prüfen, ob sich der Testamentsvollstrecker in den Grenzen seiner Verfügungsbefugnis gehalten hat (vgl. Demharter GBO 27. Aufl., § 52 Rn 23).
Eine unentgeltliche Verfügung, die der Eintragung der Vormerkung entgegenstünde bzw. diese von der Zustimmung der Erben abhängig machen würde, liegt nicht nur dann vor, wenn die Verfügung insgesamt unentgeltlich ist. Die nur teilweise unentgeltliche Verfügung steht der insgesamt unentgeltlichen gleich.
2. Allerdings steht die schwebende Unwirksamkeit eines Anspruchs ihrer Vormerkungsfähigkeit nicht entgegen. Schwebend unwirksame Ansprüche werden wie künftige Ansprüche behandelt (vgl. BayObLG DNotZ 1990, 297; KG FGPrax 2011, 79). Zwar liegt auch in der Einräumung einer Eigentumsvormerkung nach § 883 Abs. 1 BGB bereits eine Verfügung über das Vermögen der Erbengemeinschaft. Insoweit wird aber die Meinung vertreten, dass dann, wenn die Eigentumsumschreibung erst vorgemerkt wird, das Grundbuchamt die Entgeltlichkeit nicht zu prüfen braucht. Denn die Eintragung der Vormerkung kann nur verweigert werden, wenn für das Grundbuchamt sicher feststeht, dass der gesicherte Anspruch nie zur wirksamen Entstehung gelangen wird. Weil aber eine (teilweise) unentgeltliche Verfügung auch dann voll wirksam werden kann, wenn die Erben oder Vermächtnisnehmer zustimmen, erweist sich deren Wirksamkeit oder Unwirksamkeit erst bei der Vornahme der endgültigen Eintragung (vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 2007, 11; Hügel/Zeiser GBO 2. Aufl., § 52 Rn 77).
3. Unabhängig hiervon kann das Grundbuchamt einen Nachweis der Entgeltlichkeit oder die Zustimmung der Erben aus folgenden Gründen nicht verlangen: Ein derartiger Nachweis als Eintragungsvoraussetzung wird regelmäßig nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt werden können. Die Rechtsprechung hat den allgemeinen Satz aufgestellt, dass eine entgeltliche Verfügung anzunehmen ist, wenn die dafür maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden, verständlich und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen und begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind (vgl. Demharter § 52 Rn 23 mwN; Meikel/Hertel GBO, 10. Aufl. § 29 Rn 439). Dabei genügt auch eine privatschriftliche Erklärung des Testamentsvollstreckers, die diesen Anforderungen entspricht.
Vor allem kann sich der Nachweis auch auf allgemeine Erfahrungssätze stützen. Ein allgemeiner Erfahrungssatz besagt zum Beispiel, dass ein Kaufvertrag mit einem unbeteiligten Dritten ein entgeltlicher Vertrag und keine verschleierte Schenkung ist, wenn die Gegenleistung an den Vorerben bzw. Testamentsvollstrecker erbracht wird (vgl. Meikel/Hertel § 29 Rn 440; Hügel/Zeiser GBO, 2. Aufl. § 52 Rn 78).
4. Nach diesen Grundsätze deutet hier nichts auf ein unentgeltliches Geschäft hin. Der Grundbesitz wurde an einen unbeteiligten Dritten verkauft. Anhaltspunkte, dass diesem ein verdecktes Geschenk zugewandt werden sollte, sind nicht ersichtlich. Zwar hat nicht der Testamentsvollstrecker, sondern haben die Beteiligten zu 1 und 2 als Miteigentümer, die ebenfalls auf der Verkäuferseite stehen, die Gründe für die Kaufpreisbildung nachvollziehbar dargelegt. Wenn diese, denen 7/8 des Grundbesitzes gehört, aber den Verkauf zu dem genannten Preis vornehmen, so spricht schon aus diesem Grund nichts dafür, dass der Testamentsvollstrecker für den restlichen 1/8-Anteil eine unentgeltliche Verfügung bezweckte.
Soweit das Grundbuchamt den Nachlassakten entnimmt, dass es unter den Erben und den Miterben aus dem früheren Erbfall zu Streitigkeiten über den Wert von Grundbesitz – nicht unbedingt des gegenständlichen – gekommen ist, betrifft dies das Verhältnis der Miterben untereinander. Schlüsse, ob ein mit einem Dritten vereinbarter Kaufpreis dem Wert des Grundstücks entspricht, lassen sich hieraus nicht ohne Weiteres ziehen. (...)